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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
एर्नाकुलम में व्यावसायिक अचल संपत्ति कानून क्षेत्र तेज़ी से विकसित हो रहा है। यह शहर के कॉर्पोरेट ऑफिस स्पेस, मॉल और व्यावसायिक परिसरों पर सीधी असर डालता है।
कार्यDue-diligence, शीर्षक स्पष्टता, ऋण- encumbrances और भूमि-उपयोग अनुमतियाँ जैसी बातों पर कड़ाई से जाँच ज़रूरी है। पंजीकरण और स्टांप ड्यूटी सहित नियम भी हर लेन-देन में लागू होते हैं।
रेरा केन्द्रीय नियमों के साथ केरल के स्थानीय नियम स्थानीय परियोजनाओं पर अतिरिक्त नियंत्रण लगाते हैं। एर्नाकुलम के कोची क्षेत्र में IT पार्क, शॉपिंग मॉल और कार्यालय परिसरों की वृद्धि ने कानूनी मार्गदर्शिका को अनिवार्य बना दिया है।
“The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 aims to protect home buyers and ensure transparency in the real estate sector.”
उद्धरण स्रोत: RERA की आधिकारिक वेबसाइट - https://www.rera.gov.in
व्यावसायिक अचल संपत्ति के सभी चरणों में विशेषज्ञ कानूनी सहायता आवश्यक है। नीचे एर्नाकुलम से सम्बंधित 4-6 विशिष्ट परिस्थितियाँ दी जा रही हैं।
1) कार्यालय या वाणिज्यिक परिसर के किराए-पर-लेन-देन की जाँच - कोच्चि के कार्यालय स्पेस में पहले से मौजूद लीज़ समझौतों, मालिक-का-शीर्षक और बकाया बकायों की जाँच करनी पड़ती है।
2) सूत्री खरीद या विकास परियोजना की खरीद - Kakkanad जैसे स्थानों पर बड़े प्रोजेक्ट की खरीद में परियोजना पंजीकरण और विक्रेता-देयताओं की जाँच आवश्यक है।
3) रेरा पंजीकरण और अनुपालन - किसी भी मार्केटेड commercial project में रेरा पंजीकरण अनिवार्य हो सकता है, ताकि खरीदारों के अधिकार सुरक्षित रहें।
4) दुकानों और वाणिज्यिक प्रतिष्ठान के नियम-पालन - कर्मचारी नियोजन, कार्य-घंटे, अवकाश आदि के प्रावधानों के साथ compliance आवश्यक होता है।
5) संपत्ति-हक़ की संधियों में विवाद - सह-स्वामित्व, विरासत-हक, या सीमांकन से संबंधित विवादों में सक्षम advokat की ज़रूरत रहती है।
6) क्षेत्रीय नियमन और पर्यावरण-जाँच - कुछ बड़े परिसरों में CRZ और अन्य स्थानीय नियमों के अनुसार पर्यावरण-आर्हताएँ देखी जाती हैं।
“K-RERA enforces rules for real estate projects in Kerala to protect buyers and ensure project registration and timely information.”
उद्धरण स्रोत: K-RERA आधिकारिक पोर्टल - https://rera.kerala.gov.in
Real Estate Regulation and Development Act, 2016 (RERA) - रेरा सभी real estate projects को पारदर्शिता और खरीदार-हित की सुरक्षा के दायरे में लाता है। एर्नाकुलम के प्रोजेक्ट्स पर भी यह लागू होता है।
Kerala Shops and Commercial Establishments Act, 1960 - शॉप और कमर्शियल स्टोर्स के लिए पंजीकरण, कर्मचारियों के अधिकार, काम के घंटे और छुट्टियों के नियम निर्धारित करता है।
The Transfer of Property Act, 1882 - संपत्ति के अधिकार के ट्रांसफर, बिक्री, गिफ्ट आदि पर नियम बनाता है और संपत्ति-ट्रांसफर की रूपरेखा देता है।
इन कानूनों के साथ स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण भी केरल में प्रमुख रूप से लागू रहते हैं। स्थानीय रिकॉर्ड-चेकिंग के लिए Sub-Registrar कार्यालय से Encumbrance Certificate (EC) प्राप्त करना ज़रूरी है।
RERA एक केंद्रीय कानून है जो खरीदार-हित की सुरक्षा करता है और परियोजना-जानकारी में पारदर्शिता बनाए रखता है। व्यावसायिक प्रोजेक्ट भी इसके दायरे में आ सकते हैं।
यदि परियोजना खरीदारों को मार्केट कर रही है और उसका पालन-योग्य क्षेत्र है, तो पंजीकरण आवश्यक माना जाता है। स्थानीय नियमों के अनुसार अप-टू-डेट जानकारी जरुरी रहती है।
सब-रेजिस्टर कार्यालय से Title Deed, EC, पूर्ण प्रमाणपत्र और वैध पंजीकरण की जाँच करें। साथ ही पूर्व-वरुणकarner का रिकॉर्ड देखें।
खरीदार-व्यक्ति का पहचान-प्रमाण, संपत्ति का title deed, EC, पंजीकरण-चालान, स्टांप ड्यूटी रसीद, और परियोजना-प्रमाण पत्र शामिल करें।
स्टाम्प ड्यूटी, अनुबंध-हस्ताक्षर के समय लगता है और पंजीकरण Sub-Registrar कार्यालय में किया जाता है। दरें संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करती हैं।
Lease में किराया, अवधि, किराया-वृद्धि, सुरक्षा जमा आदि स्पष्ट हों। Sale पर title, possession, reimbursement और کرयार-नियम स्पष्ट हों।
कर्मचारी रजिस्टर, कार्य-घंटे, अवकाश, वेतन-चक्र और अन्य सुविधाओं के नियम इस अधिनियम से निर्धारित होते हैं।
सिविल कोर्ट में मुकदमा लग सकता है या अनुबंध-आरबिट्रेशन/काउंसिलिंग विकल्प अपनाए जा सकते हैं।
भारत में विदेशी-करीददारों के पास स्थानीय नियमों के अनुसार RBI/प्रवर्तन-प्राधिकरणों से अनुमति लेने की आवश्यकता हो सकती है।
RERA में पंजीकरण-समय-सीमा और प्रोजेक्ट-जानकारी के दायरे पर कुछ संशोधन हुए हैं; Kerala में Shos और Establishments Act के पालन के दायरे स्पष्ट हुए हैं।
विशेष जोन-क्षेत्र के अनुसार पर्यावरण और क्षेत्रीय नियमन लागू होते हैं; स्थानीय-निगम भी अनुपालनों की निगरानी करते हैं।
पहचान-पूर्वक co-owners के अधिकार, partition deed और सभी सह-स्वामित्व-डॉक्यूमेंट स्पष्ट रखें।
नए शर्तों की negotiation, rent-terms, exit clauses और dispute-resolution की स्पष्टता सुनिश्चित करता है।
GST लागू हो या न हो, सभी संबंधित शुल्कों की गणना और ई-फाइलिंग की निगरानी आवश्यक हो सकती है।
उद्धरण स्रोत: RERA, CREDAI Kerala और Builders Association के आधिकारिक पन्ने देखें; तदनुसार मार्गदर्शन लें।
एर्नाकुलम निवासियों के लिए व्यावसायिक अचल संपत्ति लेन-देन में स्थानीय कानूनों और आधिकारिक पोर्टलों के साथ संवाद बनाए रखना अत्यंत लाभकारी है। उपरोक्त मार्गदर्शिका से पहले एक अनुभवी अधिवक्ता से व्यक्तिगत सलाह लेना उचित रहता है।
आधिकारिक स्रोत पुनः देखने के लिए:
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