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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
गुवाहाटी में अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए मुख्य कानून The Transfer of Property Act, 1882 और The Indian Registration Act, 1908 लागू हैं। इनके साथ Real Estate Regulation Act, 2016 (RERA) और स्थानीय नियम भी प्रभावी हैं। उचित पंजीकरण और दस्तावेजों का सत्यापन अनिवार्य है।
गुवाहाटी में संपत्ति खरीदते समय Title search, Encumbrance Certificate और mutation जैसी प्रक्रियाएं जरूरी रहती हैं। GMDA या GDA जैसे स्थानीय नियामक भवन अनुमति और खसरा-खतौनी से जुड़ी शर्तों को निर्धारित करते हैं।
नोट हाल के वर्षों में RERA के तहत परियोजनाओं के पंजीकरण और खरीदार सुरक्षा पर जोर बढ़ा है। असम में Assam RERA ने क्षेत्रीय प्रोजेक्ट्स के पंजीकरण और अनुपालन को अनिवार्य किया है।
Real Estate Regulation Act, 2016 aims to protect home buyers by ensuring transparency and accountability in real estate transactions.
Assam RERA regulates real estate projects in Assam to safeguard buyers and ensure timely completion and compliance with approved plans.
Registration of documents of immovable property is mandatory under the Registration Act, 1908 for the transfer to be legally enforceable.
उद्धरण स्रोत: National RERA Portal से RERA की भूमिका स्पष्ट है। Assam RERA Assam में क्षेत्रीय पंजीकरण और अनुपालन की पुष्टि करता है। Registration Act, 1908 के आधिकारिक पन्नों पर पंजीकरण अनिवार्यता का उल्लेख मिलता है।
परिदृश्य 1: गुवाहाटी के ईंट-चालू क्षेत्र में एक भूखंड का विक्रेता Clear Title नहीं दिखाता। कागजात, खसरा-खतौनी और बंधक स्थिति जाँच के बिना खरीदना जोखिम भरा है। एक अनुभवी अधिवक्ता Title खोज और Encumbrance Certificate के चेक-लिस्ट बनवा सकता है।
परिदृश्य 2: परिवार में पूर्वजीन संपत्ति का विभाजन हो रहा है। स्वामित्व शेयरों के वितरण से विवाद उभर सकता है, खासकर अगर Will नहीं है। कानूनी सलाहकार Partition Agreement और succession चेन की तैयारी कर सकता है।
परिदृश्य 3: गिफ्ट डीड के माध्यम से पिता से पुत्र को संपत्ति ट्रांसफर हुआ, पर दस्तावेजों में inconsistency है। वकील Gift Deed के सही प्रकार (Gift, Hiba, आदि) और वैधता सुनिश्चित कर सकता है।
परिदृश्य 4: non-resident Indian (NRI) या वरिष्ठ नागरिक POA (Power of Attorney) से बिक्री कर रहे हैं। गलत POA क्लॉज लेने पर संपत्ति का ट्रांसफर रद्दी हो सकता है। advicer सही POA drafting और revalidation कर सकता है।
परिदृश्य 5: संपत्ति पर बैंकों का encumbrance या लंबित मुकदमे का दबाव है। ऐसे केस में Mortgage clearance, EC और court orders की कुंजी भूमिका होती है।
परिदृश्य 6: असम में Will या Succession के अनुसार संपत्ति का बंटवारा चाहिए। कानूनी परामर्श से Will validity, probate और mutation प्रक्रियाओं को सरल किया जा सकता है।
स्थानीय नियमों का प्रभाव: GMDA/GDA जैसी नियामक संस्थाएं गुवाहाटी के प्लानिंग, खसरा-खतौनी और भवन अनुमतियों से संबंधित मानक तय करती हैं।
ध्यान दें असम में व्यक्तिगत कानून भी प्रभाव डालते हैं, जैसे Hindu Succession Act और Will प्रावधान।
मुख्य कानून Transfer of Property Act, 1882 और Indian Registration Act, 1908 हैं। साथ में RERA और असम के स्थानीय नियम लागू होते हैं।
हाँ, immovable property के transfer के लिए पंजीकरण आवश्यक है ताकि दस्तावेज कानूनी तौर पर enforceable बनें।
Title search एक क्रॉस-चेक है जो पूर्व मालिकों के दावे, खसरा-खतौनी, बंधन आदि की पुष्टि करता है। इसके लिए अनुभवी वकील और वैध रिकॉर्ड की जाँच जरूरी है।
EC से यह पता चलता है कि संपत्ति पर कोई बंधक, दावे या मुकदमा है या नहीं। खरीदार के लिए यह due diligence का अहम भाग है।
POA से बिक्री संभव है, पर सही प्रकार, सीमाओं और revalidation की जाँच आवश्यक है। गलत POA से ट्रांसफर रद्द हो सकता है।
Will से संपत्ति का वितरण होता है। अगर Will नहीं है, तो Succession Act के अनुसार वारिसों का कानूनन मामला बनता है।
RERA से खरीदारों का हित सुरक्षित रहता है, परियोजनाओं की पंजीकृत स्थिति और समय पर निर्माण सुनिश्चित होता है।
स्टाम्प ड्यूटी शहर के अनुसार निर्धारित होती है और वक्त-वे-अपडेट होती है। स्थानीय रजिस्ट्रार से समन्वय कर निश्चित दरें पता करें।
Mutation नामांतरण के लिए स्थानीय पंचायत/राजस्व कार्यालय में आवेदन दें। दस्तावेज़ सत्यापन और रिकॉर्ड अपडेट आवश्यक है।
Due diligence करें, Encumbrance Certificate प्राप्त करें, और Sale Agreement के साथ Correct Registration कराएं।
NRIs को Power of Attorney और विदेशी मुद्रा नियमों के अनुसार दस्तावेज़ तैयार करने चाहिए। स्थानीय अधिवक्ता से पूरी जाँच करवाएं।
Title Deed, Sale Deed, Registered Power of Attorney और Encumbrance Certificate सबसे जरूरी दस्तावेज होते हैं।
कानूनी सलाहकार से तुरंत जाँच करवाएं, सभी दस्तावेज सही करवाने के लिए आवश्यक स्पष्टीकरण और संशोधन करें।
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