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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
नई दिल्ली में मकान मालिक और किरायेदार के बीच संबंध कानूनी ढांचे से नियंत्रित होते हैं। प्रमुख कानून दिल्ली के निवासियों के लिए किराये को फिक्स करने, बकाया किराया के मामले में समाधान और बेदखली के नियम निर्धारित करते हैं।
निर्माण-स्तर पर, किराएदार की सुरक्षा और मकान मालिक के अधिकार दोनों का संतुलन बनाए रखने के लिए Delhi Rent Control Act, 1958 प्रमुख भूमिका निभाता है। यह कानून किराये की दर निर्धारित करने, किरायेदार की सुरक्षा और अवैध निकासी के विरुद्ध उपाय देता है।
नए मॉडल कानून के संदर्भ में Model Tenancy Act, 2021 का उद्देश्य किरायेदारी संबंधों को आधुनिक बनाना है ताकि विवाद कम हों और आत्म-निष्ठित व्यवस्था बने। यह कानून राष्ट्रीय स्तर पर प्रस्तावित Framework देता है, पर दिल्ली में पूरी तरह से लागू करने के निर्णय राज्य सरकार के अधीन है।
“Model Tenancy Act, 2021 aims to balance landlord and tenant rights and create a transparent tenancy framework.”
Source: Press Information Bureau (PIB) - Model Tenancy Act 2021 की उद्देश्यों के सार का आधिकारिक संक्षेप; MOHUA और राष्ट्रीय सरकार के योगदान।
“The Act provides for registration of tenancy agreements and a streamlined dispute resolution mechanism.”
Source: MOHUA/PIB प्रवक्ता के अनुसार Model Tenancy Act के प्रचार-प्रसार से जुड़ी घोषणाएँ।
नियत भुगतान न हो तो eviction की प्रक्रिया शुरू करनी पड़े। दिल्ली के DRCA के तहत बकाया किराए के मामलों में अधिवक्ता की मदद से सही धारा, नोटिस और अदालत के कदम तय होते हैं।
किरायेदार ने अनुबंध की शर्तें तोड़ी हों या बिना अनुमति उप-भाड़े पर दिया हो। ऐसे मामलों में eviction और lease termination के लिए कानूनी तर्क और प्रस्तुतियाँ बनानी पड़ती हैं।
स्वामित्व के कारण स्वयं उपयोग के लिए eviction या renovation के कारण eviction के दावों के साथ जटिलताएं आ सकती हैं। वैधानिक Grounds की पुष्टि और नोटिस की सही प्रक्रिया आवश्यक है।
किरायेदारी अनुबंध की मुद्रण-प्रमाणिकता, रजिस्ट्रेशन और कर-वसूली से जुड़ी समस्याओं में कानूनी सलाह जरूरी होती है।
बकाया सुरक्षा जमा (security deposit) के वापसी, किराए में वृद्धि के अधिकार और समय-सीमा के मुद्दे पर विवाद उत्पन्न होते हैं।
किरायेदार के साथ डर-धमकी या अवैध निकासी जैसी स्थिति दिखे तो सुरक्षा के वैधानिक उपाय और अदालत-निर्देशन आवश्यक हो जाते हैं।
वास्तविक उदाहरण: दिल्ली के कई इलाकों में किरायेदारों के साथ अनुबंध-समाप्ति के बाद भी कब्जा नहीं छोड़ने के केस सामने आते हैं; ऐसे में वकील आपकी दलीलों को उचित फॉर्म में प्रस्तुत कर सकते हैं।
नोट: Model Tenancy Act, 2021 राष्ट्रीय स्तर पर प्रस्तावित ढांचा है; दिल्ली में इसे किस प्रकार अपनाया जाएगा, यह स्थानीय सरकार की नीति पर निर्भर है।
आधिकारिक स्रोत: MOHUA, PIB प्रेस नोट, और Delhi सरकार के कानून-विधि पोर्टल।
किरायेदारी अनुबंध पर रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है यदि वह एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए है। रजिस्ट्रेशन से अनुबंध की वैधानिकता मजबूत होती है और हितधारकों के बीच पक्ष-प्रतिष्ठा बढ़ती है।
eviction Grounds कानून में स्पष्ट हैं-किराइट की देयता नहीं चुकाने, अनुबंध उल्लंघन, subletting बिना अनुमति, मालिक की स्व-उपयोग की मांग आदि।
आमतौर पर deposit राशि अनुबंध में तय होती है; DRCA में इसका विशिष्ट सीमा निर्धारित नहीं है, परन्तु व्यावहारिक रूप से 2-3 माह के किराए के बराबर deposit दिया जाना सामान्य है।
कानून के अनुसार eviction केवल निर्धारित Grounds पर ही संभव है, जैसे बकाया किराया, अनुबंध उल्लंघन, मालिक-स्वामित्व के लिए आवश्यक उपयोग आदि, और कोर्ट-निर्णय से ही संभव है।
नवीकरण स्वतः नहीं होता; नवीकरण के लिए दोनों पक्षों की सहमति और नया लिखित अनुबंध या वार्तालाप के अनुसार समायोजन आवश्यक होता है।
किरायेदार को स्थानीय Rent Controller के समक्ष शिकायत करने का वैधानिक अधिकार है; अधिवक्ता की सहायता से उचित आवेदन, नोटिस और न्यायिक प्रक्रिया का पालन करें।
Standard rent Rent Controller द्वारा fixed किया जाता है; चुनिंदा मामलों में बाजार-आधारित किराया भी विचाराधीन हो सकता है, परन्तु कानून द्वारा समर्थित सीमाओं के भीतर रहना चाहिए।
Subletting सामान्यतः अनुबंध में अनुमत हो या landlord की सहमति लेने पर संभव है; बिना अनुमति subletting कानूनन अवैध हो सकता है और eviction का आधार बन सकता है।
किरायेदार को अनुबंध-समय तक और कुछ विशेष अवसरों पर (जैसे eviction proceedings) कोर्ट के आदेश तक सुरक्षा मिलती है; eviction के दौरान अधिकार कानून-नियमानुसार सुरक्षित रहते हैं।
Seller-tenant बनाम buyer-n-tenant के अधिकार अलग होते हैं; आम तौर पर नया मालिक tenancy जारी रख सकता है पर नई शर्तों पर समझौता या नोटिस-समय आवश्यक हो सकता है।
Model Tenancy Act 2021 राष्ट्र-स्तर पर प्रस्तावित ढांचा है; दिल्ली में इसके पूर्ण-तौर पर लागू होने की स्थिति स्थानीय सरकार की नीति पर निर्भर है।
दिल्ली में tenancy-सम्बन्धी विवाद सामान्यतः जिला अदालत या निर्धारित Rent Tribunal में जाते हैं; कानूनी सहायता से सही शोखिम चुनना चाहिए।
दिल्ली में कानूनी सहायता संस्थान और DLSA द्वारा मुफ्त या सस्ती कानूनी सेवाएं मिल सकती हैं; 필요한 दस्तावेज साथ रखें।
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