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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
गुवाहाटी में रियल एस्टेट बाजार तेज़ी से विकसित हो रहा है। खरीदार, विक्रेता और डेवलपर के बीच अनुबंध पारदर्शिता और त्वरितता पर निर्भर होते हैं।
RERA के अंतर्गत परियोजनाओं का पंजीकरण और फंडिंग के मानक समय पर कब्ज़े की व्यवस्था जरूरी है। इससे धोखाधड़ी और देरी की तैयारी कम होती है।
टाइटल ड्यू डिलिजेंस और एन्कम्ब्रेंस शीट की जाँच गुवाहाटी में खासकर आवश्यक रहती है। यह अग्रिम कानूनी सुरक्षा प्रदान करती है।
“The Real Estate Regulation and Development Act, 2016 provides for regulation of real estate projects and registration of real estate agents to protect home buyers.”
Source: RERA India
“All agreements are contracts if they are made by the free consent of parties competent to contract, for a lawful consideration and with a lawful object, and are not hereby declared to be void.”
Source: Indian Contract Act, 1872, Section 10, indiacode.nic.in
“Sale means a transfer of ownership in exchange for a price paid or promised or part paid and part promised.”
Source: Transfer of Property Act, 1882, Section 54, indiacode.nic.in
परिदृश्य 1: गुवाहाटी में पुरानी इमारत खरीदते समय title स्पष्ट नहीं है। विक्रेता के दस्तावेजों में क्लियर शीर्षक, बंधन और नीलामी का रिकॉर्ड साफ़ न होने पर अधिवक्ता से पूर्ण due diligence कराएं।
परिदृश्य 2: नया प्रोजेक्ट है और डेवलपर RERA पंजीकृत है या नहीं यह जाँचनी है। अनुबंध में समय-सीमा और कब्ज़ा रखने के नियम स्पष्ट हों, वरना देरी का जोखिम रहता है।
परिदृश्य 3: परियोजना के लिए निवेश की रकम Escrow खाते में रखनी होती है। कंफ्यूजन होने पर अधिवक्ता से Escrow मैनेजमेंट, परिशोधन और गारंटी तकनीकों पर सलाह लें।
परिदृश्य 4: Uttar Assam या Guwahati के क्षेत्रीय खरीद में संविधानिक अधिकार और Patta, Khaitan आदि विषयों पर/title issues हो सकते हैं। उचित title chain सुनिश्चित करने के लिए वकील को रखें।
परिदृश्य 5: Power of Attorney के जरिए tranzaksi हो रही हो। यदि PoA वैध नहीं है या क्षेत्रीय नियमों से मेल नहीं खाता, तो वित्तीय नुकसान हो सकता है।
परिदृश्य 6: किराये पर-खरीद समझौते या Sale Agreement के साथ dispute होने पर कोर्ट-समर्थन चाहिए। स्थानीय अदालतों के नियम समझना आवश्यक होगा।
RERA अधिनियम 2016 बनाम Real Estate Projects की पंजीकरण, विक्रेता-खरीदार के बीच खाते की पारदर्शिता और शिकायत प्रक्रिया सुनिश्चित करता है।
The Indian Contract Act 1872 अनुबंध की वैधता, अस्वीकृति, विचार और पर्याप्त योग्यता को निर्धारित करता है।
The Transfer of Property Act 1882 immovable property के ट्रांसफर, बिक्री, निगरानी और कब्ज़ा transfer की प्रक्रिया को नियंत्रित करता है।
RERA एक केंद्रीय कानून है जो खरीदार सुरक्षा और पारदर्शिता बढ़ाने के लिए रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स का पंजीकरण और निगरानी करता है।
गुवाहाटी में सामान्यतः सभी immovable properties के sale, gift, lease आदि के पंजीकरण की आवश्यकता होती है। शुल्क Stamp Duty और Registration Fees से जुड़े नियम राज्य के अनुसार हैं।
Agreement to Sell एक बाध्यकारी समझौता है जो भविष्य में ownership transfer का संकेत देता है। Sale Deed ownership formally transfer करता है और title बिंदुवार रिकॉर्ड होता है।
RERA पंजीकरण समय-समय पर निर्धारित परियोजनाओं के लिए अनिवार्य है, खासकर यदि project residential है और plot-based है।
EC (Encumbrance Certificate) और रिकॉर्डेड दस्तावेज़ के साथ title search कराएं। अनुभवी अधिवक्ता title chain, mortgage और liabilities की जाँच करेगा।
Escrow खाते में खरीदी रकम project cost के लिए सुरक्षित रखी जाती है ताकि project delays से buyers का पैसा सुरक्षित रहे।
Stamp duty राज्य सरकार द्वारा तय दरों पर राज्य के Stamp Office में देनी होती है। ऑनलाइन e-stamping सुविधा उपलब्ध है।
PoA के माध्यम से लेनदेन में जोखिम बढ़ सकता है यदि वैधता, expiry और scope स्पष्ट न हो। हमेशा नोटरी और रजिस्टर्ड PoA लें।
कानूनी नोटिस, Damages and specific performance की दावा के साथ Madras High Court जैसी अदालतों में राहत मांगी जा सकती है।
किराये पर-खरीद में possession, payment schedule, maintenance और escalation clauses स्पष्ट हों।
RERA पंजीकरण, project completion status, escrow compliance, title chain, encumbrance certificate और possession timeline जाँचें।
प्रत्येक उल्लंघन के लिए नोटिस दें। उचित दूरी पर mediation और आवश्यक हो तो arbitration या अदालत में दावा करें।
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