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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
पुणे में रियल एस्टेट अनुबंध कानून कई मुख्य नियमों का संयोजन है. इनमें रेरा, भारतीय अनुबंध अधिनियम, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी अधिनियम, स्टांप अधिनियम और MOFA प्रमुख हैं. इससे खरीदार-प्रpromoter के बीच स्पष्टता और सुरक्षा बढ़ती है.
महा-रेरा पंजीकरण और पारदर्शिता अनिवार्य बनाते हैं. प्रमोटर को परियोजना की पूर्ण जानकारी और प्रगति दर्शानी होती है. खरीदार को सत्यापित दस्तावेजों के साथ अनुबंध करना चाहिए.
“No promoter shall advertise, market, book or sell or offer for sale in any real estate project without registration with the Regulatory Authority.”- MahaRERA Official Portal
“RERA aims to protect home buyers by ensuring transparency and timely completion of projects.”- RERA India Official Portal
पुणे निवासियों के लिए खास नोट: परियोजना पंजीकरण, पंजीकरण संख्या, और प्रमोटर की आधिकारिक वेबसाइट पर प्रकाशित जानकारी प्रमाणित करें. प्रगति संकेतक जैसे possession date और completion certificate को दस्तावेज़ में स्पष्ट करें.
1) प्रमोटर पंजीकरण और सूचना-डिपॉज़िट जाँच - पुणे के नए फील्ड क्षेत्रों में उन्नत परियोजनाओं में पंजीकरण अनिवार्य है. गलत जानकारी होने पर कानूनी परेशानी हो सकती है.
2) टाइटल क्लियरेंस और जेड-फाइलिंग - title search, encumbrance certificates, और मौजूदा ऋणों की जाँच आवश्यक है. इससे भविष्य में मुकदमों से बचा जा सकता है.
3) एस्क्रो डिपॉज़िट और भुगतान अनुबंध - रिकॉर्डेड डिपॉज़िट और escrow arrangements पर कानूनी सलाह जरूरी है. धोखाधड़ी से बचाव संभव होता है.
4) कब्ज़ा और completion-डॉक्यूमेंट - possession date, occupation certificate, और handover process स्पष्ट हों. देरी से बचे रहने में मदद मिलती है.
5) Maintenance और ओवरहेड खर्चे - पुणे की इकाइयों में maintenance charges, repair deposits आदि की स्पष्टता आवश्यक है. समझौते में स्पष्ट विभाजन करें.
6) MOFA और समाज-सम्बन्धी विवाद - MOFA नियमों से फ्लैट-स्वामित्व और समाज-समूह के अधिकार संरक्षित रहते हैं. गलत दस्तावेज़ पर मुकदमा हो सकता है.
Real Estate Regulation Act, 2016 (RERA) और MahaRERA नियम - परियोजना पंजीकरण, disclosures, और खरीदार सुरक्षा के लिए बुनियादी ढांचा।
Transfer of Property Act, 1882 - title transfer, वैधानिक बंधन और मालिकाना अधिकार का ढांचा निर्धारित करता है।
Indian Contract Act, 1872 - अनुबंध की वैधानिकता, offer, acceptance, consideration आदि के मूल सिद्धांत हैं।
Maharashtra Stamp Act, 1958 और MOFA 1963 - स्टाम्प शुल्क, पंजीकरण लागत, फ्लैट-स्वामित्व और निर्माणाधीन परिसर नियमों का दायरा।
पंजीकरण से परियोजना की वास्तविक स्थिति प्रकाशित होती है. खरीदार सुरक्षा और पारदर्शिता बढ़ती है. बिना पंजीकरण प्रमोटर कोई वैध मार्केटिंग नहीं कर सकता.
खरीदार को title deed, ownership proof, encumbrance certificate, project registration number, और completion certificate की जरूरत होती है. सभी दस्तावेज़ सत्यापित करने चाहिए.
टाइटल सर्च करें, मौजूदा ऋण/लक्ष्मी के स्पष्टता देखिए, और सार्वजनिक रिकॉर्ड में कोई प्रतिबंध या मुकदमा न हो। अनुभवी अधिवक्ता से चेक-लिस्ट लें.
एस्क्रो-एस्क्रो-एग्रीमेंट में जमा धन सुरक्षित ट्रस्ट/बैंक खाते में जाता है. अनुचित दावे से बचने हेतु डिपॉज़िट पर लिखित नियम हों.
टाइटल ट्रान्सफर के लिए पंजीकरण, stamp duty, और रजिस्ट्री आवश्यक हैं. MOFA/समिति नियम भी लागू होते हैं.
कानूनी विकल्प में रिफंड, डैमेज-फंड मांगना, या समय-सीमा के भीतर समाप्ति के विकल्प शामिल हो सकते हैं. MahaRERA शिकायत भी एक रास्ता है.
RERA पंजीकृत प्रमोटर, project-registered status, और previous project track-record जाँचें. खरीदारों के अनुभव-स्तयंत्र भी देखें.
समझौते में possession date, penalties, liabilities, और dispute-resolution clause स्पष्ट हो. स्टाम्प-ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का स्पष्ट उल्लेख करें.
अनुबंध में liquidated damages, penalties या escalation clauses हों. MahaRERA शिकायत से मध्यस्थता और कार्रवाई संभव है.
MahaRERA पोर्टल पर लॉग-इन करें, शिकायत टैब चुनें, परियोजना पंजीकरण संख्या डालें और आवश्यक दस्तावेज़ अपलोड करें.
स्टाम्प ड्यूटी पट्टा मूल्य, पंजीकरण प्रकार और महाराष्ट्र-राज्य नियमों पर निर्भर है. स्थानीय उप-शासन से नवीनतम दरें पुष्टि करें.
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