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Em Santo António, freguesia do concelho de Lisboa, a transmissão de um imóvel exige a verificação da titularidade, da situação registral, da documentação urbanística e das obrigações fiscais. O procedimento costuma envolver contrato-promessa, escritura ou documento particular autenticado, pagamento de impostos e registo da aquisição.
O advogado analisa a certidão do registo predial, a caderneta predial, a licença de utilização, o certificado energético e eventuais ónus ou encargos. Em edifícios no centro de Lisboa, também pode ser necessário confirmar obras, alterações de uso, frações autónomas, partes comuns e eventuais limitações urbanísticas municipais.
A compra pode ser formalizada por escritura pública, documento particular autenticado ou através do serviço Casa Pronta, quando o caso e a documentação permitem. A propriedade só fica devidamente publicitada perante terceiros depois do registo na Conservatória do Registo Predial competente.
O Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 344/1966, de 25 de novembro, em vigor desde 1 de junho de 1967, regula a compra e venda, a propriedade, a compropriedade, os contratos-promessa e os efeitos do incumprimento. As suas disposições aplicam-se em Santo António como no restante território continental.
O Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de julho, regula a descrição dos prédios, os atos sujeitos a registo, as inscrições e os cancelamentos de hipotecas ou penhoras. O registo predial é tratado através dos serviços do Instituto dos Registos e do Notariado.
O Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, estabelece as regras do IMT. A aquisição pode também ficar sujeita ao Imposto do Selo e às obrigações declarativas perante a Autoridade Tributária e Aduaneira, segundo a natureza e o valor do negócio.
Em regra, a lei não exige advogado para todas as compras de imóveis. Contudo, a revisão jurídica reduz riscos relacionados com registos, contratos, licenças, condomínio e financiamento.
Normalmente são analisadas a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial, a licença de utilização e o certificado energético. Também podem ser necessários documentos do condomínio, plantas, procurações, identificação das partes e comprovativos fiscais.
Os honorários variam conforme o preço do imóvel, a complexidade documental, a existência de financiamento e o número de proprietários. Deve ser solicitado um orçamento escrito, com indicação dos honorários, IVA, despesas de registo, certidões e eventuais traduções.
Em regra, o comprador suporta o IMT e o Imposto do Selo relativos à aquisição. O valor depende do tipo de imóvel, do preço ou valor tributário relevante, da finalidade e de eventuais benefícios fiscais aplicáveis.
Uma compra simples pode ser concluída em alguns dias ou semanas, depois de reunidos os documentos e obtida a aprovação do financiamento. Problemas registrais, obras não licenciadas, heranças ou cancelamentos de hipotecas podem prolongar o processo por várias semanas ou meses.
Sim, as partes podem avançar diretamente para o título definitivo quando a documentação e o financiamento estão prontos. O contrato-promessa é frequente porque fixa o preço, o prazo, o sinal e as consequências do incumprimento antes da transmissão.
Normalmente, não. O contrato-promessa cria a obrigação de celebrar o contrato definitivo, enquanto a aquisição da propriedade depende do título adequado e do respetivo registo, sem prejuízo de situações jurídicas específicas.
A hipoteca não impede necessariamente a venda, mas deve ser tratada antes ou no momento da transmissão. O advogado pode coordenar o pagamento ao banco, a emissão do distrate e o cancelamento do ónus no registo predial.
Sim, a nacionalidade estrangeira não impede, por si só, a aquisição de imóveis em Portugal. O comprador precisa normalmente de identificação válida, número de identificação fiscal e, quando aplicável, representação ou tradução adequada de documentos.
O vendedor deve obter uma declaração escrita do administrador do condomínio com os encargos e dívidas relativos à fração. Essa informação deve ser analisada antes da assinatura, porque a lei prevê regras específicas sobre a responsabilidade por encargos do condomínio.
É possível transmitir uma quota em compropriedade, mas isso não equivale necessariamente à transmissão de uma divisão física autónoma. A criação ou transmissão de frações independentes exige que a situação urbanística e registral permita essa autonomia.
O pedido pode ser apresentado numa Conservatória do Registo Predial ou através de serviços do Instituto dos Registos e do Notariado, incluindo o Casa Pronta quando aplicável. A conservatória competente depende da organização registral do prédio, não apenas do local onde o comprador reside.
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