ทนายความ สัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรอง ที่ดีที่สุดใน คลองสามวา

1. เกี่ยวกับกฎหมายสัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรองในคลองสามวา, ประเทศไทย

กฎหมายสัญญาอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่า และสัญญากู้ยืมที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน โดยมุ่งควบคุมขั้นตอน การลงนาม และการจดทะเบียนทรัพย์สิน

ในคลองสามวา เขตกรุงเทพมหานคร การดำเนินการมักเกี่ยวกับที่ดิน คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร และสัญญาเช่าซื้อตามกฎหมายแพ่งไทย ซึ่งต้องผ่านเจ้าหน้าที่กรมที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่น

ผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบสิทธิ์-หน้าที่ตามสัญญา และข้อกำหนดด้านภาษี การจดทะเบียน และข้อบังคับท้องถิ่น เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในภายหลัง

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ซื้อที่ดินในคลองสามวา มีความเสี่ยงเอกสารสลาย หรือไม่มีโฉนดชัดเจน ทนายช่วยตรวจสอบชื่อกรรมสิทธิ์และภาระจำนอง
• ร่วมลงนามสัญญาเป็นผู้ร่วมถือครองหลายคน ทนายช่วยร่างขอบเขตความรับผิดชอบ แชร์ภาระ และเงื่อนไขการโอน
• เจรจาเงื่อนไขเงินดาวน์ งวดชำระ และระยะเวลาการโอน ทนายสามารถช่วยปรับข้อกำหนดให้เป็นธรรม
• กรณีซื้อจากผู้พัฒนา นายหน้าหรือตัวแทน ทนายตรวจสอบสัญญา เพื่อป้องกันข้อสัญญาที่ไม่ชัดเจน
• มีข้อพิพาทกับผู้ขายหรือทนายความของฝ่ายตรงข้าม ทนายจะวางแนวทางทางกฎหมายและดำเนินการฟ้องเหมาะสม
• ต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างถิ่นกรุงเทพฯ ต้องพิจารณาข้อจำกัดการถือครองที่ดิน ทนายช่วยประเมินสถานะทางกฎหมาย

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (สัญญาและการสัญญาซื้อขาย) รองรับสัญญาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในประเทศไทย รวมถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับสัญญาและผลบังคับใช้

พระราชบัญญัติลงทุนและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดภาษีที่เกี่ยวข้องกับการมีกรรมสิทธิ์ที่ดินและทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ซึ่งมีผลต่อค่าใช้จ่ายโดยรวมในการซื้อขาย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 และนำไปปรับใช้กับทรัพย์สินในกรุงเทพมหานครโดยตรง

พระราชบัญญัติค Condominium และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ กำกับการถือครองร่วมกันของคอนโดและอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งมีการแก้ไขปรับปรุงบางครั้งเพื่อสอดคล้องกับตลาด

นอกจากนั้น กรุงเทพมหานครและสำนักงานเขตคลองสามวา จะมีระเบียบท้องถิ่นด้านการใช้อากาศ บรรทัดพื้นที่ และการก่อสร้างที่ส่งผลต่อการทำสัญญาและการโอนทรัพย์สิน

แหล่งอ้างอิงข้อมูลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องสามารถตรวจสอบได้ที่แหล่งข้อมูลทางการ เช่น กรมที่ดิน สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และราชกิจจานุเบกษา

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ และทำไมต้องตรวจสอบก่อนลงนาม?

สัญญาจะซื้อจะขายคือสัญญาอันมุ่งให้ผู้ซื้อได้สิทธิครอบครองทรัพย์สินเมื่อชำระเงินครบถ้วน การตรวจสอบชื่อเจ้าของ เอกสารสิทธิ และภาระจำนองช่วยลดความเสี่ยงที่ดินถูกยึดหรือถูกอ้างว่าไม่ได้เป็นผู้ขายจริง

อย่างไรทนายความช่วยตรวจสอบสัญญาซื้อขายในคลองสามวา?

ทนายตรวจสอบชื่อเจ้าของและสิทธิการถือครอง เอกสารสิทธิ หนังสือมอบอำนาจ และข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จากนั้นช่วยร่างข้อกำหนดที่เป็นธรรมและตรวจสอบเงื่อนไขการจ่ายเงิน

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายก่อนเซ็นสัญญา?

ควรจ้างตั้งแต่ขั้นตอนการเจรจาเบื้องต้น โดยเฉพาะเมื่อมีข้อสงสัยเรื่องสิทธิผู้ถือครอง หรือมีเงื่อนไขด้านภาษีและการจดทะเบียน เพื่อป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

ที่ไหนเริ่มต้นเมื่อมีข้อพิพาทเรื่องการเจรจาต่อรอง?

เริ่มด้วยการปรึกษาทนายประจำพื้นที่คลองสามวา จากนั้นอาจยื่นคำร้องต่อศาลที่มีอำนาจ หรือเจรจาไกล่เกลี่ยผ่านสำนักงานทนายความที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์

ทำไมการตรวจสอบชื่อผู้ถือครองและภาระจำนองถึงสำคัญ?

เพื่อให้มั่นใจว่าสินทรัพย์มีเจ้าของที่ชัดเจนและไม่มีภาระผูกพันใดๆ ที่อาจทำให้การโอนเป็นโมฆะหรือมีความเสี่ยงด้านการบังคับใช้

สามารถซื้อบ้านจากผู้ขายที่ยังมีหนี้จำนองได้หรือไม่?

ได้ แต่ควรให้ทนายตรวจสอบเงื่อนไขการชำระหนี้ และทำสัญญาที่ระบุการชำระหนี้รวมถึงการโอนสิทธิอย่างชัดเจน เพื่อไม่ให้หนี้มาเป็นภาระของผู้ซื้อ

ควรทำ due diligence อย่างไรในคลองสามวา?

ตรวจสอบโฉนด/สัญญาใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารสิทธิ และสภาพทรัพย์สิน ตรวจสอบประวัติการโอน และภาระจำนองจากกรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมทนายความประมาณเท่าไร?

ค่าทนายความขึ้นกับความซับซ้อนของกรณี ตั้งแต่หลักพันถึงหลายหมื่นบาท ตามขอบเขตงานที่ต้องทำและระยะเวลา

ระยะเวลาในการเจรจาและจดทะเบียนมักนานแค่ไหน?

กระบวนการเจรจา 2-6 สัปดาห์ ขึ้นกับความพร้อมของเอกสาร และกระบวนการจดทะเบียนที่กรมที่ดินอาจใช้ 2-8 สัปดาห์

คุณสมบัติทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ควรมีอะไรบ้าง?

ควรมีประสบการณ์ตรวจสอบสัญญา คุ้นเคยกับกรุงเทพฯ และคลองสามวา และสามารถให้คำแนะนำเรื่องภาษีและจดทะเบียนได้

ความแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขายมุ่งโอนสิทธิกรรมสิทธิให้ผู้ซื้อหลังชำระเงิน ส่วนสัญญาเช่ากำหนดสิทธิครอบครองทรัพย์สินเป็นระยะเวลาโดยไม่โอนกรรมสิทธิ

ฉันควรเรียกดูเอกสารใดก่อนลงนามสัญญา?

ดูโฉนด/สัญญาใบอนุญาตก่อสร้าง ภาระจำนอง ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบเสร็จภาษี และสัญญานายหน้า เพื่อให้ได้ข้อมูลครบถ้วนก่อนตกลง

รูปแบบการชำระค่าทนายความมักเป็นอย่างไร?

บางกรณีชำระเป็นงวด ตามความก้าวหน้าของงาน บางกรณีเป็นค่าเหมาจ่ายล่วงหน้า ทั้งนี้ขึ้นกับข้อตกลงในสัญญา

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

กฎหมายและหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

• กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย - แหล่งข้อมูลการจดทะเบียนและโอนสิทธิที่ดิน https://land.go.th
• ราชกิจจานุเบกษา - ข้อความกฎหมายและประกาศราชการ https://www.ratchakitcha.soc.go.th
• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Krisdika) - ฐานข้อมูลกฎหมายไทย https://www.krisdika.go.th
• กรมสรรพากร (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) - ข้อมูลภาษีและระเบียบที่เกี่ยวข้อง https://www.rd.go.th
• กรุงเทพมหานคร (สำนักงานเขตคลองสามวา) - ระเบียบและข้อบังคับท้องถิ่น https://www.bma.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. สำรวจความต้องการและงบประมาณเบื้องต้นภายใน 1 สัปดาห์
2. ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในคลองสามวา 1-2 สัปดาห์
3. ปรึกษากฎหมายเบื้องต้น 1-2 ชั่วโมง เพื่อประเมินกรอบงานและค่าใช้จ่าย
4. รวบรวมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนด ใบอนุญาต และสัญญาอื่นๆ 1-2 สัปดาห์
5. ให้ทนายตรวจสอบสัญญาและเสนอการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็น 1-3 สัปดาห์
6. เจรจาเงื่อนไขใหม่กับฝ่ายตรงข้ามโดยมีทนายร่วม 1-2 สัปดาห์
7. ดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินเมื่อทุกอย่างเรียบร้อย 2-6 สัปดาห์