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Immobilien-Due-Diligence bezeichnet den systematischen Prozess der Prüfung aller relevanten rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Aspekte vor dem Erwerb oder der Finanzierung einer Immobilie. In Deutschland umfasst er Grundbuch, Baurecht, Verträge, Haftungen und regulatorische Pflichten. Der Rechtsrahmen stützt sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch, das Grundbuchrecht und weitere spezialgesetzliche Regelungen.
„Eigentumsrechte und transparente Grundbücher sind wesentliche Voraussetzungen für einen gut funktionierenden Immobilienmarkt.“
„Due diligence in real estate transactions helps reduce exposure to unknown liabilities and compliance risks.“
„Due diligence processes include verification of title, planning permissions and building regulation compliance.“
Deutschland reguliert Immobiliengeschäfte durch eine Reihe zentraler Rechtsnormen. Die wichtigsten Rechtsquellen betreffen Eigentumsübertragung, Grundbuchführung, Bau- und Planungsrecht sowie Finanzierungs- und Compliance-Anforderungen. Für die Praxis bedeutet dies eine enge Verzahnung von Zivilrecht, öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Aufsichtsregeln.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt Kaufverträge, Eigentumsübertragung und Gewährleistung. Es bildet die rechtliche Basis für den Kaufvertrag und die damit verbundenen Pflichten der Parteien. Wesentliche Normen sind hier zum Beispiel § 433 BGB ( Kaufvertrag ) und § 311b BGB ( notarielle Form bei Grundstückskaufverträgen ).
Grundbuchordnung (GBO) bestimmt Eintragung, Abteilung und Inhalt von Grundbuchakten. Sie schützt Eigentum durch klare Rechtnachweise zu Eigentumsverhältnissen und Lasten. Schwerpunkte liegen in der Titelrecherche, Lastenfreitellung und Grundschuld- bzw. Hypothekeneintragung.
Baugesetzbuch (BauGB) und Gebäudeenergiegesetz (GEG) regeln Planung, Baugenehmigungen, Nutzungsarten und energetische Anforderungen. Das BauGB schafft die rechtlichen Rahmenbedingungen für Bau- und Nutzungspläne. Das GEG wiederum setzt energetische Anforderungen an Gebäude fest, relevant für Kaufentscheidungen.
Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet Kaufinteressenten und Vermittler zu Transparenz und Identifikation bei Immobiliengeschäften. Die Sorgfaltspflichten betreffen insbesondere wirtschaftlich Berechtigte und Finanzierungsquellen. Die Einhaltung reduziert Straf- und Bußgeldrisiken.
Aktuelle Entwicklungen betreffen u.a. die Umsetzung der EU-Geldwäscherichtlinien, Anpassungen im Immobilienkreditrecht sowie Verschärfungen bei der Durchsetzung von Transparenz- und Nachweispflichten. Bei komplexen Transaktionen empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Beratung durch einen Rechtsbeistand.
Es handelt sich um eine systematische Prüfung von Rechts- und Risikofaktoren vor dem Immobilienkauf oder der Finanzierung. Dazu gehören Grundbuch, Baurecht, Verträge, Haftungen und regulatorische Pflichten. Ziel ist es, unbekannte Risiken zu identifizieren und vertraglich zu adressieren.
Beginnen Sie mit der Titel- und Lastenprüfung im Grundbuch. Ergänzen Sie Baulasten, Genehmigungen, Verträge und Energieausweise. Fügen Sie Fristen und Verantwortlichkeiten hinzu und planen Sie rechtliche Nachverhandlungen ein.
Die Kosten hängen von Objektgröße, Komplexität und Region ab. Üblich liegen Honorarspannen für spezialisierte Rechtsbeistände bei 180-350 EUR pro Stunde. Für eine umfassende Prüfung sollten Sie grob 2.000-12.000 EUR einkalkulieren.
Typischerweise 2 bis 6 Wochen, je nach Umfang der Unterlagen und der Verfügbarkeit von Dritten. Große Objekte oder komplexe Strukturen können länger dauern. Planen Sie Puffer für Nachforderungen ein.
Bei Unklarheiten zu Eigentumsverhältnissen, Verträgen oder Baulasten ist ein Anwalt sinnvoll. Er klärt Rechtsfolgen, prüft Klauseln und verfasst sichere Nachverhandlungen. Ohne rechtliche Begleitung erhöhen sich Risiko und Verhandlungsunsicherheit.
Die juristische Due-Diligence prüft Rechtsfragen wie Eigentum, Verträge und Haftungen. Die technische Due-Diligence bewertet Bausubstanz, Zustand der Haustechnik und Mängel. Beide Schritte ergänzen sich und sollten idealerweise kombiniert werden.
Wichtige Unterlagen sind Grundbuchauszug, bestehende Verträge, Baurechtliche Genehmigungen, Energieausweis, Lasten- und Belastungsverzeichnisse sowie Baubeschreibungen. Ergänzend sind Mietverträge, Versicherungen und Protokolle von Baubeginns- oder Wartungsarbeiten hilfreich.
Das BGB regelt Rechtsbeziehungen und Verträge, einschließlich Kaufverträge. Die GBO regelt die Eintragung von Eigentum und Lasten im Grundbuch. Beide arbeiten zusammen, bilden aber unterschiedliche Rechtsbereiche.
Idealerweise vor dem Abschluss eines Kauf- oder Finanzierungsvertrags. So ergeben sich Verhandlungsspielräume und Anpassungsmöglichkeiten. Ein früher Start minimiert Risiken und Kosten später.
Nutzen Sie spezialisierte Kanzleien mit Branchenerfahrung in Immobilien-Due-Diligence. Prüfen Sie Referenzen, Verfahrenserfahrung und Transparenz bei Kosten. Vereinbaren Sie eine Erstberatung, um Passung und Vorgehen abzustimmen.
Zu den typischen Risiken gehören unbekannte Grundbuchbelastungen, nicht genehmigte Bauvorhaben, fehlerhafte Verträge sowie unklare Eigentumsverhältnisse. Auch Mängel an Energie- oder Baurecht können teure Nachforderungen verursachen. Eine gründliche Due-Diligence senkt diese Risiken signifikant.
Ja, Sie können eine Due-Diligence-Vereinbarung oder eine entsprechende Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen. Darin werden Fristen, Informationsumfang und Verantwortlichkeiten festgelegt. Eine rechtliche Prüfung sorgt für klare Rechtsfolgen bei Nichterfüllung.
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