Landlord deposit and legality of eviction

Bonjour ! Je comprends que vous tentez d’aider un ami confronté à une situation difficile avec son propriétaire en Thaïlande. Il est louable que vous cherchiez à lui apporter de l’aide. 

Il n’est pas recommandé de proposer des conseils juridiques rémunérés sans être avocat qualifié dans cette juridiction. En revanche, vous pouvez transmettre à votre ami ces informations générales afin de l’aider à comprendre ses droits et l’encourager à solliciter l’assistance d’un professionnel du droit.

Voici un résumé des principes juridiques généraux susceptibles de s’appliquer à la situation de votre ami :

Résiliation anticipée du bail
En droit thaïlandais, un propriétaire ne peut pas résilier unilatéralement un bail avant son terme sans raison valable, celle-ci devant en règle générale constituer une violation substantielle du contrat par le locataire. Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail en raison d’une violation, il doit en principe notifier le locataire par écrit avec un préavis d’au moins 30 jours. Un préavis de 14 jours, en particulier sans ordonnance judiciaire, est peu susceptible d’être considéré comme juridiquement valide pour une expulsion. Si le locataire ne libère pas les lieux, le propriétaire doit généralement engager une procédure judiciaire devant un tribunal thaïlandais pour obtenir une ordonnance d’expulsion.​

Déductions sur le dépôt de garantie
Le droit thaïlandais encadre la gestion des dépôts de garantie afin de protéger les locataires. Les propriétaires ne peuvent effectuer des déductions sur un dépôt que pour des raisons spécifiques, telles que des loyers impayés ou des dommages au bien excédant l’usure normale. Des problèmes esthétiques mineurs, comme de légères rayures sur un plan de travail dues à une utilisation normale, seraient vraisemblablement considérés comme relevant de l’usure normale et non comme un dommage imputable au locataire.​

Conditions des déductions
Le propriétaire doit fournir un état détaillé et écrit pour tout montant déduit du dépôt de garantie. Il ne peut pas simplement retenir le dépôt sans justification. La charge de la preuve incombe au propriétaire pour démontrer que les déductions correspondent à des dommages réels excédant l’usure normale. À la fin du bail, les propriétaires doivent en principe restituer le dépôt de garantie dans un délai de 7 à 30 jours, en fonction des spécificités du contrat et dès lors qu’il n’existe pas de réclamations valables à son encontre.​

Recours du locataire en cas de dépôt injustement retenu
Si un locataire estime que son dépôt est retenu de manière injustifiée, plusieurs options s’offrent à lui :

Demande formelle La première étape consiste souvent à adresser un avis écrit formel au propriétaire afin de réclamer la restitution du dépôt.​

Médiation Si le propriétaire ne donne pas suite, le locataire peut recourir à la médiation auprès d’organismes publics tels que le bureau de district local ou l’Office de protection des consommateurs (OCPB).​

Action en justice En dernier recours, le locataire peut engager une procédure civile devant un tribunal thaïlandais afin de récupérer son dépôt. Le dossier devra comporter des pièces telles que le contrat de bail, des photos de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie, ainsi que l’ensemble des communications échangées avec le propriétaire.​

Il est vivement conseillé à votre ami de consulter un avocat local qui pourra examiner son contrat de bail et lui fournir des conseils adaptés à la totalité des éléments de sa situation.