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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
बेंगलुरु में आवास, निर्माण और विकास कानून मुख्यतः राष्ट्रीय कानूनों के साथ स्थानीय नियमों से संचालित होते हैं। यह शहर की योजनाओं, संरचना और संपत्ति अधिकारों के क्रियान्वयन को नियंत्रित करता है।
रियल एस्टेट रेगुलेटरी एक्ट 2016 का उद्देश्य खरीदारों की सुरक्षा और परियोजनाओं में पारदर्शिता है। इसे कर्नाटक में K-RERA के माध्यम से लागू किया गया है।
BBMP के भवन नियम Bengaluru शहर के निर्माण अनुमतियाँ, ओपन-ऑफिस (OC) और कंस्ट्रक्शन कॉम्प्लीशन (CC) के जारी करने के प्रावधान तय करते हैं। उन्होंने शहरी भूमि-उपयोग और विकास नियंत्रण के महत्वपूर्ण मानक भी बनाए हैं।
“An Act to provide for the regulation and promotion of the real estate sector and for the establishment of the Real Estate Regulatory Authority for the adjudication of disputes.”
“Registration of real estate projects and real estate agents is mandatory under RERA.”
स्रोत: Karnataka RERA Official Website: https://rera.karnataka.gov.in
स्रोत: BBMP Official Website: https://bbmp.gov.in
BBMP Building Bye-Laws ensure safe, sustainable and planned urban development in Bengaluru.
कर्नाटक की शहरी नियोजन नीतियों में Bengaluru क्षेत्र के लिए विशेष योजनागत प्रावधान मजबूत हैं। डिजिटलीकरण, ऑनलाइन पंजीकरण और ऑनलाइन शिकायत निपटान ने प्रक्रियाओं को सरल किया है।
परियोजना RERA पंजीकृत है या नहीं, यह सुनिश्चित करना आवश्यक हो सकता है। यदि पंजीकरण नहीं है, खरीदार नुकसान उठा सकता है।
ऐसी स्थिति में कानूनी सलाहकार से पंजीकरण सत्यापन, अनुबंध संशोधन और दावा-सम्भावनाओं पर मार्गदर्शन लिया जाना चाहिए।
निर्माण कार्य पूरा होने के बाद OC/CC नहीं मिलना एक सामान्य समस्या है। Bengaluru में यह ब्यापक प्रश्न बन सकता है।
एक वकील शिकायत दायर करने, न्यायालय-समर्थन और आंतरिक समाधान योजना बनाने में मदद कर सकता है।
LAYOUT-या भू-खंड अवैध या सीमाओं के उल्लंघन के मामलों में title-issues बन सकते हैं।
कानूनी सलाहकार title search, EC जाँच और विवाद-निपटान के उपाय सुझाते हैं।
भूमि के मालिकान हक (title) में विवाद या Mutation प्रकरण चल रहा हो सकता है।
वकील रिकॉर्ड्स की जाँच, दस्तावेजीकरण और विवाद-निपटान की रणनीति बनाते हैं।
भूमि-उपयोग कृषि से आवासीय से व्यावसायिक परिवर्तन के मामले में नियमों का उल्लंघन हो सकता है।
कानूनी सहायता से आवश्यक अनुमतियाँ, deviation-आवेदन और enforcement-प्रक्रिया समझी जा सकती है।
स्थानीय नियमों के अनुरूप निर्माण न हो और बाधाओं का सामना करना पड़े।
वकील निर्माण अनुमतियाँ, Byrne-Laws-compliance और दंड-प्रक्रिया के मामलों में मार्गदर्शन देता है।
बेंगलुरु के कुछ बाहरी क्षेत्रों में अविकसितLAYOUT के कारण भूमि-अधिकार और डेवलपर-ग्रहण संबंधी विवाद उभरते हैं। ऐसे मामलों में त्वरित कानूनी सहायता से title-search, लाइसेंसिंग और विरोध-निपटान संभव है।
RERA (Real Estate Regulation and Development Act), 2016 - यह राष्ट्रीय कानून है जिसे कर्नाटक में K-RERA के माध्यम से लागू किया गया है।
यह प्रोजेक्ट पंजीकरण, खरीदार-निर्माता विवाद निपटान और पारदर्शिता के उपाय तय करता है।
Karnataka Town and Country Planning Act, 1961 - शहरी भूमि-उपयोग, ज़ोनिंग और विकास नियंत्रण के प्रमुख नियम स्थापित करता है।
यह Bengaluru के निर्माण-परमिशन, FAR, setbacks आदि नियमों का आधार है।
BBMP Building Bye-Laws - Bengaluru शहर के लिए निर्माण अनुमतियाँ, संरचनात्मक मानक और OC-CC जारी करने के नियम निर्धारित करते हैं।
RERA एक कानून है जो रियल एस्टेेट सेक्टर को नियंत्रित करता है और खरीदारों के अधिकारों की सुरक्षा करता है। यह प्रोजेक्ट पंजीकरण, एजेंट पंजीकरण और धोखाधड़ी रोकथाम पर जोर देता है।
हर नया रिहायशी और कमर्शियल प्रोजेक्ट पंजीकृत होना चाहिए। पंजीकरण से परियोजना की समय-सीमा और निधि-सम्बंधित दायित्व स्पष्ट रहते हैं।
K-RERA वेबसाइट पर परियोजना का पंजीकरण नंबर खोजें और उसकी स्थिति देखें। पंजीकृत प्रोजेक्ट के सपथ-पत्र और दस्तावेज उपलब्ध रहते हैं।
टाइटल डीड, EC (Encumbrance Certificate), योग्यता-प्रमाणपत्र, approved plan, sale deed, और यदि उपलब्ध हो OC/CC की प्रतियाँ जरूरी हैं।
OC यानी Occupancy Certificate बन कर रहने की अनुमति है, CC Completion Certificate है। दोनों समय पर न मिले पर कानूनी विकल्प मिलते हैं।
खरीदार को फ़ौजी-लिंक, mutation history, पूर्व मालिकों के रिकॉर्ड और बकायेदार दस्तावेजों की पुष्टि करनी चाहिए।
कानूनी सलाहकार द्वारा धारावाहिक दस्तावेजों के साथ resubmission, deviation-application और enforcement-complaint की प्रक्रिया शुरू की जाती है।
Plan-approved copy, foundation and structural drawings, sale deed, buyer's agreement, and ec-encumbrance report पर विशेष ध्यान दें।
RERA के अंतर्गत शिकायत दर्ज कर सकते हैं, उपलब्ध राहतों जैसे रिफंड, दंड और विचार-समय सीमा के अनुसार समाधान मांग सकते हैं।
हाँ, कई बार ऑनलाइन initial consultation, document review और email-based guidance भी संभव है। विशेषज्ञ वकील के साथ स्पष्ट fee-structure तय करें।
अगर भूमि residential से commercial हो रहा हो तो Boot-department approvals और deviations की जाँच करें। कानूनी सलाहकार से उचित आवेदन और विरोध-प्रति-उत्तर लें।
समस्या के प्रकार पर निर्भर है, परंतु सामान्यतः RERA-initiated disputes में 3-12 महीनों के भीतर निपटान की उम्मीद रहती है; अदालत-निर्णय समय पर भिन्न हो सकता है।
सभी दस्तावेजों की प्रामाणिक copies लें, सभी रिकॉर्ड keep करें, और किसी भी अनुबंध-परिशिष्ट में स्पष्ट clauses रखें।
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