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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
कोलकाता में आवास, निर्माण और विकास के नियंत्रण का ढांचा विविध स्तरों पर काम करता है। केंद्रीय कानून जैसे Real Estate Regulation and Development Act (RERA) की रूपरेखा राज्य स्तर पर लागू होती है। साथ ही पश्चिम बंगाल के स्थानीय निकाय और विकास प्राधिकरण जैसे KMDA तथा नगरपालिका इकाइयां क्षेत्रीय योजना, निर्माण अनुमोदन और भवन प्रमाणपत्र जैसी प्रक्रियाओं को संचालित करते हैं।
स्थानीय दायरे में भूमि-स्वामित्व, प्लॉट-रजिस्ट्रेशन और संपत्ति के दस्तावेज का सत्यापन महत्वपूर्ण है। खरीदारों को title deed, khatiyan, dag, और registry जैसे अभिलेखों की पूर्ण जाँच करनी चाहिए। ऑनलाइन पंजीकरण और स्थानिक अनुमति प्रक्रियाएं भी बढ़ती जा रही हैं, ताकि पारदर्शिता और गति बनी रहे।
महत्वपूर्ण तथ्य - RERA के अंतर्गत परियोजना पंजीकरण अनिवार्य है और promoter के पक्ष में धन सुरक्षित escrow खाते में जमा करवाने जैसे प्रावधान भी लागू होते हैं।
“RERA का लक्ष्य खरीदारों की सुरक्षा और परियोजनाओं की समय-समाप्ति के लिए पारदर्शिता को सुनिश्चित करना है।” - रेरा.gov.in
स्थानीय संदर्भ - कोलकाता क्षेत्र के लिए KMDA, KMC और संबंधित विभाग भवन नियमन, योजना-निर्माण और अनुमति के प्रमुख मंच हैं। MoHUA तथा WB सरकार के दस्तावेज इस बहु-स्तरीय ढांचे को सपोर्ट करते हैं।
आवास-निर्माण से जुड़ी हालिया नीतिगत प्रवृत्तियाँ ऑनलाइन आवेदन, डिजिटल अनुमोदन, और शिकायत-निवारण प्रक्रियाओं की ओर आगे बढ़ी हैं। सार्वजनिक-निजी भागीदारी और Affordable Housing योजनाओं के अंतर्गत पश्चिम बंगाल में नये परियोजनाओं के लिए विशेष नियम बनाए गए हैं।
परिदृश्य 1 - नया फ्लैट खरीदना: RERA पंजीकरण और परियोजना-विकल्प की जाँच
एक व्यक्ति Salt Lake या New Town में नया फ्लैट खरीदना चाहता है।developer द्वारा RERA पंजीकरण, अद्यतित निर्माण-कार्य-योजना, और पूर्ति-समयरेखा स्पष्ट होनी चाहिए। अनुचित दावा या देरी पर कानूनी सलाह से विवाद से बचा जा सकता है।
परिदृश्य 2 - भूमि-स्वामित्व और शीर्षक विवाद
जोड़ा-बिक्री के समय title deed, dag, khatian आदि पर दावा असमर्थता दिखे तो वकील की सहायता से due-diligence, पंजीकरण-तरीके और मुकदमेबंदी की रणनीति बनती है। कोलकाता क्षेत्र में शीर्षक-नियम अक्सर जटिल रहते हैं।
परिदृश्य 3 - निर्माण अनुबंध और देरी से उत्पन्न विवाद
builders के साथ समझौते में देरी, खर्च-बढ़ोतरी या गुणवत्ता-समस्या पर कानूनन समाधान आवश्यक होता है। अनुबंध-धारा, arbitration या RERA शिकायत के रास्ते साफ होने चाहिए।
परिदृश्य 4 - OC/CC प्राप्ति से जुड़ा प्रश्न
किसी पुराने या नये भवन में Completion Certificate (CC) और Occupancy Certificate (OC) आवश्यक होते हैं। बिना OC/CC के बिक्री, किराये या उपयोग पर अन्य कानूनी जोखिम उठाने पड़ते हैं।
जटिल मामलों में परिसर-स्तरीय नियम, पॉकेट-वार भूमि-मानचित्र, और स्थानीय आय-कर-स्टाम्प जैसी चीजें भी भूमिका निभाती हैं। एक अनुभवी अधिवक्ता इन सभी पहलुओं को एक साथ देख कर उपयुक्त रणनीति बनाते हैं।
Real Estate Regulation and Development Act, 2016 (RERA) - मालिक-खरीदार के बीच पारदर्शिता, पंजीकरण और परियोजना-समाप्ति के नियम स्थापित करता है।
West Bengal Building Rules (WBBR) - भवन निर्माण अनुमोदन, योजना-निर्माण और स्थानीय भवन-नियमन के लिए आधार-सिद्ध कानूनों का सेट है।
Kolkata Metropolitan Development Authority (KMDA) नियम - कोलकाता महानगरीय क्षेत्र की योजना, विकास और नियोजन के लिए केंद्रीय मंच के रूप में कार्य करता है।
इन कानूनों के अन्तर्गत आम तौर पर ऑनलाइन अनुमति प्रणाली, भवन-परिसर प्रमाणपत्र और योजना-निर्माण की समीक्षा शामिल होती हैं। MoHUA तथा WB सरकार के पन्नों से नियमों की ताजी जानकारी उपलब्ध रहती है।
RERA पंजीकरण सामान्यतः प्रमोटर के सभी निर्माण-परियोजनाओं पर आवश्यक है और पंजीकरण की अवधि प्रोजेक्ट के आकार पर निर्भर करती है।
सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में khatian, dag, plot-नंबर, malik ki details सत्यापित करें। एक वकील द्वारा title-due-diligence करें ताकि राजस्व-उपज और विवाद के जोखिम कम हों।
RERA की आधिकारिक साइट पर प्रोजेक्ट-स्टेटस और पंजीकरण संख्या ढूंढकर सत्यापित करें। पंजीकरण नहीं होने पर क्रेता के अधिकार सीमित हो सकते हैं।
OC भवन-वासियों के उपयोग की सुरक्षा के लिए है; CC निर्माण-समाप्ति के प्रमाण के रूप में है। स्थानीय नगर-प्राधिकार से आवेदन करें और समय-सीमा के भीतर प्रतिक्रया लें।
समझौता-आधारित समाधान, arbitration या RERA शिकायत विकल्प हो सकते हैं। देरी पर क्षतिपूर्ति और दायित्व निर्धारित हो सकते हैं।
किरायेदारी अनुबंध, जमा-राशि, तथा पंजीकृत अग्रिम शुल्क आदि दस्तावेज सुरक्षित रखें; eviction-सम्बन्धी मामलों में स्थानीय नियम लागू होते हैं।
स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क राज्य-निर्धारित होते हैं। West Bengal स्टाम्प अधिनियम/ नियमों के अनुसार भुगतान करें और रसीद सुरक्षित रखें।
खरीद दस्तावेज, title deed, registry दस्तावेज, khatian, dag, land-खाता, प्रमाण पत्र-खतिया आदि की जाँच करें और एक अनुभवी वकील से समन्वय करें।
हाँ, यदि प्रोजेक्ट पंजीकृत है, तो शिकायत RERA पोर्टल के माध्यम से दर्ज की जा सकती है। स्थानीय साक्ष्यों के साथ स्पष्ट प्रमाण दें।
प्लान अनुमोदन क्षेत्र-आधारित है; शहर-क्षेत्र के हिसाब से KMDA, KMC या अन्य नगर-निगम के विभाग जिम्मेदार होते हैं।
गुणवत्ता-घोटाले पर अनुबंध, ARC/ARBITRATION, और RERA-आरोप के आधार पर कदम उठाए जा सकते हैं। कानूनी सलाह अनिवार्य है।
किरायेदारी, मालिक-करार, और tenancy-सम्बन्धी नियम कानून के अनुसार हल होते हैं; अनुभवी advokat से काउंसिल लें।
“RERA का उद्देश्य खरीदारों की सुरक्षा और परियोजनाओं की समय-समाप्ति के लिए पारदर्शिता को सुनिश्चित करना है।” - rera.gov.in
“Urban housing policies and reforms are aimed at delivering housing for all with better urban infrastructure.” - mohua.gov.in
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