Prithwish Ganguli Advocate

रियल एस्टेट कानून

आजकल लोग रियल एस्टेट में निवेश के प्रति अधिक रुचि ले रहे हैं और संपत्ति पर स्वच्छ व पूर्ण शीर्षक प्राप्त करने की अपेक्षा में वे रियल एस्टेट डेवलपर्स से संपत्ति खरीदने जा रहे हैं।

चूंकि संपत्ति खरीदने में विशाल धनराशि जुड़ी होती है, इसलिए संपत्ति पर उचित शीर्षक हित सुरक्षित रखने के लिए विशेष सावधानी बरतनी चाहिए क्योंकि संपत्ति विवाद के समाधान में वर्षों लग सकते हैं। लेकिन आम जनता को रियल एस्टेट से संबंधित तथ्यों व कानूनों की कोई जानकारी नहीं होती है।

खरीदार के हितों की सुरक्षा के लिए विधायिका ने रियल एस्टेट (नियमन और विकास) अधिनियम, 2016 लागू किया है तथा उसके तहत नियम बनाए हैं जिससे रियल एस्टेट/संपत्ति में निवेशकों की सुरक्षा बढ़ती है।

हमें विभिन्न प्रकार की संपत्तियों की खरीद के लिए विभिन्न सुरक्षा उपायों का वर्णन करने में प्रसन्नता है।

नया फ्लैट खरीदना

डेवलपर/प्रमोटर से नया फ्लैट खरीदते समय निवेशक को निम्नतम कागजात आदि वैध विशेषज्ञ से की समीक्षा करानी चाहिए जिससे निवेश से पूर्व संपत्ति व परियोजना की जांच हो सके:

नए फ्लैट की खरीद के लिए न्यूनतम आवश्यक कागजात:

✔ यदि प्रमोटर स्वामी नहीं है तो मकान मालिक का शीर्षक पत्र;

✔ मूल स्वामी की मृत्यु हो जाने पर स्थानीय प्राधिकरण द्वारा जारी कानूनी वारिस प्रमाणपत्र;

✔ यदि प्रमोटर मकान मालिक नहीं है तो मकान मालिक और प्रमोटर के बीच समझौता;

✔ यदि मकान मालिक ने डेवलपर को पावर-ऑफ-अटॉर्नी प्रदान की है तो उसका प्रमाणपत्र;

✔ प्रस्तावित भवन के लिए अनुमोदित योजना;

✔ यदि प्रस्तावित स्थल नगर क्षेत्राधिकार से बाहर है तो भूमि के अधिकार अभिलेख (Land Reforms Records of Rights);

✔ संपत्ति कर भुगतान रसीदें;

✔ रियल एस्टेट (नियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की एवं उसके तहत बनाए नियमों की अनुपालना;

✔ संबंधित सभी पक्षों जैसे वर्तमान स्वामी और डेवलपर्स की पहचान;

कृपया ध्यान दें कि ये न्यूनतम सामान्य आवश्यकताएँ हैं। इसके अतिरिक्त ऐसे अन्य कागजात भी हो सकते हैं जिन्हें वैध विशेषज्ञ उपरोक्त न्यूनतम कागजातों के अवलोकन के बाद सुझा सकते हैं।

बिक्री पूर्व की संपत्ति की खरीद

जब पुनर्विक्रय (रेसेल) संपत्ति की खरीद की जाती है, तो निवेशक को कम-से-कम निम्नलिखित कागजातों का सत्यापन करना चाहिए:

✔ विक्रेता का मूल साक्ष्य (मदर डीड)

✔ विक्रेता की स्वामित्व विलेख

✔ स्वीकृत भवन योजना की प्रति

✔ पूर्ति प्रमाण पत्र की प्रति

✔ संपत्ति कर भुगतान रसीदें

✔ यदि पुनर्विक्रय फ्लैट की खरीद है तो रखरखाव भुगतान रसीद

✔ संपत्ति पर यदि कोई गृह ऋण है तो वित्तीय संस्थान से नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट

✔ विक्रेता के नाम पर उत्पत्ति प्रमाण पत्र (म्यूटेशन प्रमाणपत्र)

✔ विक्रेता की पहचान

व्यक्तिगत विक्रेता से भूमि की खरीद

व्यक्तिगत विक्रेता से भूमि खरीदते समय निम्न न्यूनतम बिंदुओं का ध्यान रखें:

✔ विक्रेता का मूल साक्ष्य (मदर डीड)

✔ यदि मूल स्वामी की मृत्यु हो चुकी हो तो वह दस्तावेज़ जिससे वर्तमान विक्रेता स्वामी बना

✔ मूल स्वामी के नाम पर अधिकार अभिलेख (Record-of-rights) तथा यदि वह मर चुका हो तो वर्तमान स्वामी के नाम पर भी; यदि संभव हो तो आर.एस. आर-ओ-आर (R.S. R-O-R) की भी जांच करें;

✔ खजाना रसीदें

✔ नगरपालिका कर रसीदें, यदि कोई हों

✔ स्थल मानचित्र

✔ भूमि की स्पष्ट पहचान

डेवलपर से भूमि की खरीद

डेवलपर विक्रेता से भूमि खरीदते समय निम्न न्यूनतम बिंदुओं का ध्यान रखें:

✔ सरकारी प्राधिकरण द्वारा परियोजना की स्वीकृति

✔ डेवलपर द्वारा व्यक्तिगत विक्रेताओं से खरीद की विलेख

✔ व्यक्तिगत विक्रेताओं के नाम पर स्वामित्व दस्तावेज़

✔ मूल स्वामी के नाम पर अधिकार अभिलेख तथा यदि वह मृत्युशय हो तो वर्तमान स्वामी के नाम पर भी; यदि संभव हो तो आर.एस. आर-ओ-आर की भी जाँच करें;

✔ खजाना रसीदें

✔ नगरपालिका कर रसीदें, यदि कोई हों

✔ भूमि की सीमा विवरण सहित स्थल मानचित्र

✔ भूमि की स्पष्ट पहचान

✔ यदि कोई बिक्री समझौता है तो डेवलपर के साथ बिक्री समझौते का पंजीकरण

रियल एस्टेट (नियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की एवं उसके तहत बनाए नियमों की अनुपालना;

संपत्ति शीर्षक की खोज

यह किसी भी संपत्ति की खरीद से पूर्व सबसे महत्वपूर्ण चरण है और यह किसी अनुभवी वकील के मार्गदर्शन में ही किया जाना चाहिए। प्रारंभिक चरण में वकील निम्न बिंदुओं की जांच करता है:

✔ रजिस्ट्रार से वर्तमान विक्रेता तक संपत्ति के शीर्षक का विकास

✔ भूमि अभिलेख से वर्तमान विक्रेता तक संपत्ति के शीर्षक का विकास

बिक्री विलेख का पंजीकरण

वकील से स्वीकृति मिलने के बाद खरीदार बिक्री विलेख के पंजीकरण के लिए आगे बढ़ सकता है; पंजीकरण के चरण:

✔ बिक्री विलेख का प्रारूप तैयार करना

✔ रजिस्ट्रार द्वारा संपत्ति का मूल्यांकन

✔ स्टाम्प शुल्क का भुगतान

✔ पंजीकरण के लिए बिक्री विलेख की प्रस्तुति

म्यूटेशन

प्रत्येक संपत्ति की खरीद के बाद, उसी को निगम, नगरपालिका आदि सरकारी निकायों के साथ रजिस्टर करवाना आवश्यक है तथा वर्तमान स्वामी का नाम बी. एल. एंड एल. आर. ओ. द्वारा रखे गए भूमि अभिलेख में दर्ज होना चाहिए; बिना म्यूटेशन के कोई भी संपत्ति लेन-देन पूर्ण नहीं होता। यह वर्तमान स्वामी के हित की सुरक्षा के लिए आवश्यक है।

भूमि सुधार विभाग के साथ संपत्ति का म्यूटेशन कराने के लिए आप इस प्रपत्र का उपयोग कर सकते हैं।

भूमि का रूपांतरण

भवन निर्माण के लिए भूमि का स्वभाव 'बास्तु' होना आवश्यक है। यदि भूमि अभिलेख में भूमि का स्वभाव अन्य दर्शाया गया है तो उसे बास्तु प्रकृति में रूपांतरित करने हेतु आवेदन किया जाना चाहिए तथा रूपांतरण के बाद निर्माण कार्य किया जा सकता है;

भूमि रूपांतरण हेतु भूमि सुधार विभाग का विशेष प्रपत्र होता है। उस प्रपत्र को यहां से डाउनलोड किया जा सकता है। एक घोषणा भी निर्दिष्ट प्रारूप में जमा करनी आवश्यक होती है;

बरगे का हटाना

यदि खरीदी गई भूमि के संबंध में कोई अंकित बरगा है, तो निर्धारित प्रावधान के अनुसार ब्लॉक भूमि व भूमि सुधार अधिकारी के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए;

उपभोक्ता कानून

उपभोक्ता के हित की रक्षा की आवश्यकता को ध्यान में रखते हुए, विधानमंडल ने वर्ष 1986 में उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम लागू किया। उपभोक्ता शिकायतों को उठाने हेतु जिला स्तर, राज्य स्तर और राष्ट्रीय स्तर पर उपभोक्ता फोरम मौजूद हैं। उस सेवा के मूल्य के आधार पर जिसके विरुद्ध उपभोक्ता शिकायत करना चाहता है, मामला किसी एक फोरम में दायर किया जाता है;

हमारे अनुभव से, हम पाते हैं कि उपभोक्ता फोरम अन्य की तुलना में तीव्र गति से कार्य करता है और यहाँ उपभोक्ता बिना वकील नियुक्त किए अपना मामला दायर और आगे बढ़ा सकता है;

हर उपभोक्ता शिकायत की अवधि दो वर्ष है, जिसका अर्थ है कि उपभोक्ता शिकायत का कारण उत्पन्न होने की तारीख से दो वर्ष के भीतर शिकायत दर्ज करानी चाहिए;