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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
पटना, बिहार में रियल एस्टेट अनुबंध और बातचीत कानून देश के समग्र कानूनों के साथ चलते हैं। प्रमुख कानूनों में Real Estate Regulation and Development Act 2016 (RERA), Transfer of Property Act 1882, Indian Contracts Act 1872, Registration Act 1908 और Indian Stamp Act 1899 शामिल हैं। बिहार में RERA के अंतर्गत Bihar Real Estate Regulatory Authority (B-RERA) प्राधिकृत है जो पंजीकरण, शिकायत निवारण और प्रमोटर निगरानी करता है।
पटना में खरीदार, विक्रेता और प्रमोटर के बीच डील स्पष्ट और लिखित रूप में होती है ताकि पारदर्शिता बनी रहे। प्रमोटर को परियोजनाओं की जानकारी और निर्माण स्थिति उपलब्ध करानी होती है। RERA के नियमों के अनुसार धनराशि के सुरक्षित प्रवाह के लिए escrow खाते की व्यवस्था और कम से कम 70 प्रतिशत निधि का सुरक्षित निपटान आवश्यक माना गया है।
यह गाइड पटना निवासियों के लिए कानून की बुनियादी बातें और व्यावहारिक उपाय देता है। नोट करें कि दायित्व जिले के अनुसार भिन्न हो सकते हैं और अदालती प्रक्रियाएं समय के साथ अपडेट होती रहती हैं।
“The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 aims to protect home buyers by promoting transparency and accountability in the real estate sector.”
“Bihar Real Estate Regulatory Authority rules emphasize promotion of transparency in property deals and protection of the buyer's interests in the state.”
“Promoter shall deposit 70 percent of the amounts received from buyers in a separate escrow account.”
Title clearence और encumbrance की जाँच में दिक्कत आ सकती है। पटना में जमीन के रिकॉर्ड मिलते-जुलते नहीं रहते हैं और कई बार गुम रिकॉर्ड मिलते हैं। 2-4 वाक्यों में स्थिति स्पष्ट करने के लिए एक अनुभवी अधिवक्ता से title search कराना उचित है।
ड्राफ्टिंग और बातचीत के लिए कानूनी सलाह जरूरी है। प्रॉपर्टी डील के शर्तों पर स्पष्ट शब्दों में लिखित समझौता बनाना, escrow, earnest money और penalty clauses सुनिश्चित करना होता है।
RERA अनुपालन और शिकायत निवारण के मामलों में सहायता चाहिए। पटना में नया या चल रहा प्रोजेक्ट हो तो RERA पंजीकरण, promoter जिम्मेदारियाँ और शिकायत प्रक्रिया समझना जरूरी है।
धन के प्रवाह पर सुरक्षा की योजना चाहते हैं। escrow account, promoter funds का उपयोग आदि के लिए वकील से विस्तृत सलाह लें ताकि धन सुरक्षित रहे और dispute कम हों।
डिस्प्यूट होने पर समाधान ढूंढना है। निर्माण देरी, एक्सटर्नल खर्च, या डिपॉजिट रिफंड जैसे मुद्दों पर कानूनी मार्ग और अर्ज़ी की पुष्टि करें।
स्टैम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क की सही गणना चाहिए। गलत शुल्क से बाद में चालान उठ सकता है और पंजीकरण रद्दीकरण की स्थिति बन सकती है।
RERA अब बिहार सहित सभी राज्यों में लागू है और प्रमोटर पर पंजीकरण, परियोजना सूचना, वित्तीय पारदर्शिता तथा शिकायत निवारण जैसे दायित्व थोपता है। बिहार में प्रमोटर को 70 प्रतिशत धन escrow खाते में रखना, तथा खरीदारों के हितों की निगरानी प्रमुख प्रवधानों में से हैं।
यह कानून भूमि और संपत्ति के ट्रांसफर के नियम तय करता है। बिक्री, उपहार, विरासत आदि के अधिकार हस्तांतरण के लिए प्रमुख ढांचा देता है। पटना के लिए यह दस्तावेज़ों के सही नामांतरण और रजिस्ट्रेशन से जुड़ा है।
किसी भी Immobilien transfer के लिए पंजीकरण अनिवार्य है और दस्तावेज़ पर सही स्टाम्प शुल्क लगना चाहिए। रिकॉर्ड-पुष्टि दस्तावेजों के बिना कानूनी ट्रांज़ैक्शन मान्य नहीं माना जाता।
RERA के अनुसार परियोजना का पंजीकरण और promoter का registration अनिवार्य है। खरीदारों के लिए शिकायत आदि के लिए रेरा पोर्टल का उपयोग किया जाता है।
यह कदम धन के दुरुपयोग से बचाने के लिए है। इससे निर्माण निधि सीधे परियोजना पर खर्च होती है और खरीदार का निवेश सुरक्षित रहता है।
हाँ, यदि समय-सीमा पूरा न हो और promoter पारदर्शिता नहीं दिखाता है तो खरीदार को रेरा के माध्यम से शिकायत दर्ज कराने का अधिकार है।
खरीद के लिए title deed, khasra/कब्जा विवरण, पिछले पंजीकरण, उधारी-encumbrance certificate, मौजूदा मालिक का प्रमाण पत्र आदि आवश्यक होते हैं।
पंजीकरण शुल्क राज्य के अनुसार तय होता है और स्टाम्प शुल्क के साथ मिलकर कुल शुल्क बनता है। यह बिलकुल खरीद के समय चुकता किया जाता है।
यदि डील के भागीदारों ने लिखित समझौते में नुकसान-हर्जाने के क्लॉज़ रखे हों, तो उन्हें लागू किया जा सकता है।
हाँ, यदि आप दूर रहें या होने पर पावर ऑफ अटॉर्नी के द्वारा प्रतिनिधित्व संभव है। इसे कानूनी रूप से सक्षम संरक्षित बनाना चाहिए।
हां, RERA के अनुसार खरीदार को प्रोजेक्ट की पूर्ण सूचना मिलनी चाहिए, जिसमें ब्रांड, नक़ल, निर्माण प्रगति आदि शामिल हैं।
यह संभव है यदि डील में स्पष्ट व विकल्प हो; पार्टियों के बीच समझौते पर निर्भर करता है।
पटना जिले में मामले स्थानीय सिविल कोर्ट या रेरा के समक्ष दायर हो सकते हैं, यह विषय-वस्तु पर निर्भर है।
बाय-बाय-एग्रीमेंट अंतिम समझौता है; इसके बाद sale deed और पंजीकरण सुनिश्चित करें, साथ में possession handover की जानकारी होनी चाहिए।
ऐसी स्थिति में कानूनी सलाह लें; गलत दस्तावेज़ पर हस्ताक्षरDesde जोखिम भरे होते हैं और विवाद बढ़ सकते हैं।
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