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A execução hipotecária é o mecanismo jurídico usado para satisfazer uma dívida garantida por hipoteca sobre um imóvel. Em Guarulhos, cidade com grande volume de imóveis residenciais e comerciais, esse tipo de ação é comum quando o inadimplemento ocorre em financiamentos imobiliários. O processo normalmente envolve notificação, penhora, avaliação do imóvel e leilão para pagamento da dívida.
O objetivo do credor é promover a recuperação do crédito por meio da venda do imóvel hipotecado, respeitando as regras do código processual. Para o devedor, entender cada etapa ajuda a identificar recursos legais, prazos e chances de renegociação. Um advogado especializado em Guarulhos pode explicar opções de defesa, acordo ou remição da dívida.
O marco regulatório principal da matéria é o Código de Processo Civil, que trata da execução de títulos executivos extrajudiciais e da penhora de imóveis. Em geral, contratos com garantia real, como hipoteca, podem servir de base para uma ação de execução conforme o CPC.
Para negociações envolvendo imóveis financiados por meio de alienação fiduciária, a Lei de Alienação Fiduciária em Garantia estabelece procedimentos de retomada do bem e de venda rápida pelo credor, quando aplicável. Embora a hipoteca e a alienação fiduciária sejam regimes diferentes, ambos afetam o caminho da execução de crédito imobiliário no Brasil.
O regime da hipoteca está descrito no Código Civil, que define a garantia real sobre imóveis, os efeitos da garantia e as regras de preferência entre credores. Guarulhos segue o arcabouço pátrio, com as mesmas regras aplicáveis em todo o estado de São Paulo, observando eventual legislação complementar estadual ou municipal que não altere o núcleo da execução hipotecária.
“A hipoteca constitui garantia real sobre imóvel para assegurar o cumprimento da obrigação”
Fonte: Código Civil, Lei nº 10.406/2002, disponível em Planalto.
“A alienação fiduciária regula a retomada do bem pelo credor, com regras específicas para leilão e remição”
Fonte: Lei n° 9.514/1997, disponível em Planalto.
“O CPC define o conjunto de títulos executivos extrajudiciais entre os quais se incluem garantias reais para satisfação de créditos”
Fonte: Código de Processo Civil, Lei n° 13.105/2015, disponível em Planalto.
A execução hipotecária é a cobrança de uma dívida garantida por hipoteca por via judicial. Ela começa com a apresentação de título executivo extrajudicial e citação do devedor, seguida de medidas como penhora e leilão, se necessário.
A penhora ocorre após a citação e é formalizada por ato judicial. Em Guarulhos, a penhora pode atingir imóveis residenciais ou comerciais, respeitando a lei e os direitos do devedor.
É possível quando há risco de dano irreparável ou de prejuízo grave ao devedor. O pedido depende de demonstrar elementos concretos que justifiquem a suspensão durante a renegociação ou até decisão final.
Os tribunais da comarca de Guarulhos disponibilizam informações por meio de seus portais oficiais. O advogado pode consultar certidões, peças do processo e prazos com base no número do processo.
Uma avaliação incorreta pode reduzir o valor de venda e prejudicar o devedor. Contestar a avaliação pode levar a uma nova perícia e a um preço justo no leilão.
Sim. Em muitos casos é possível negociar com o banco, visando redução de encargos, parcelamento ou remissão parcial. A participação de um jurista facilita a construção de propostas válidas.
Normalmente o devedor é responsável pelas custas processuais. Em alguns casos, é possível requerer assistência jurídica gratuita ou redução de custos através de Defensoria ou OAB.
A hipoteca é garantia real tradicional, sujeita a procedimento de penhora e leilão. A alienação fiduciária permite ao credor tomar posse do bem com facilidade, em certas circunstâncias, antes do leilão.
O tempo varia com complexidade, provas e recursos. Em Guarulhos, muitos casos se estendem de 6 meses a 2 anos, dependendo da carga de trabalho da vara e da cooperação das partes.
É fortemente recomendável contratar um advogado local. Especialistas em Guarulhos entendem o ritmo da vara local, prazos e estratégias compatíveis com a jurisprudência estadual.
Casos com grandes bancos costumam ter maior potencial de recursos e de patrimônio agregado. Instituições menores podem ter práticas mais simplificadas, mas o processo segue a mesma lei e os mesmos prazos.
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