ทนายความ การใช้ประโยชน์ที่ดินและการแบ่งเขต ที่ดีที่สุดใน กระบี่

About การใช้ประโยชน์ที่ดินและการแบ่งเขต Law in Krabi, Thailand

การใช้ประโยชน์ที่ดิน (land use) และการแบ่งเขต (zoning) คือกรอบกฎหมายที่กำหนดว่า ดินแดนในจังหวัดกระบี่สามารถใช้งานในรูปแบบใด เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชย์ การท่องเที่ยว หรือพื้นที่อนุรักษ์ได้อย่างไร

ใน Krabi ซึ่งมีพื้นที่ชายฝั่งทะเลอันสวยงามและพื้นที่อนุรักษ์ธรรมชาติรวมถึงอุทยานแห่งชาติและมรดกทางธรรมชาติ หลายพื้นที่ถูกจำกัดการใช้ประโยชน์ เพื่อคุ้มครองทรัพยากรและสิ่งแวดล้อม

ผู้ครอบครองที่ดิน นักลงทุน และผู้ซื้อในพื้นที่ท่องเที่ยวควรมีความเข้าใจเรื่องการลงทะเบียนสิทธิครอบครอง พื้นที่ที่สามารถพัฒนา และกระบวนการขออนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง

ผู้ให้บริการทางกฎหมายสามารถช่วยตรวจสอบเอกสาร ปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน และดำเนินกระบวนการขออนุญาตต่างๆ เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านกฎหมายในระยะสั้นและระยะยาว

According to the Department of Lands, foreigners are generally restricted from owning land in Thailand and must consider lease arrangements or alternative ownership structures.

Source: Department of Lands

Why You May Need a Lawyer

• ซื้อที่ดินในพื้นที่ชายหาดหรือใกล้พื้นที่อนุรักษ์ใน Krabi และต้องการตรวจสอบ “title search” เพื่อค้นหาผลกระทบทางการจำนอง จำหน่ายหรือข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

• เป็นชาวต่างชาติหรือมีแผนลงทุนร่วมกับชาวไทย ต้องการคำแนะนำเรื่องข้อจำกัดการถือครองที่ดิน และการเลือกโครงสร้างบริษัทหรือข้อตกลงการเช่าในระยะยาว

• ต้องการสร้างโรงแรม รีสอร์ท หรือพัฒนาโครงการท่องเที่ยวใน Krabi ซึ่งต้องผ่านหลายหน่วยงาน ได้แก่ สำนักงานผังเมือง หน่วยงานอนุรักษ์ และหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อขออนุมัติผังเมือง และใบอนุญาตก่อสร้าง

• เกิดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านหรือกรณีรุกล้ำพื้นที่ป่า พื้นที่สงวน หรือโดนข้อหาดัดแปลงการใช้ที่ดินโดยผิดกฎหมาย ต้องการตัวกลางในการเจรจา และการยื่นฟ้องหรือไกล่เกลี่ย

• ต้องการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากการเกษตรเป็นพาณิชยกิจ หรือจากพื้นที่อนุรักษ์ไปสู่การพัฒนา ต้องมีคำแนะนำเกี่ยวกับขั้นตอนและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

• ต้องการคำแนะนำเรื่องสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หรือสัญญาซื้อขายที่ดิน เพื่อป้องกันข้อพิพาทด้านสัญญาและการบังคับใช้อำนาจตามสัญญา

Local Laws Overview

• พระราชบัญญัติควบคุมที่ดิน (Land Act) พ.ศ. 2477 (Land Code)

  พระราชบัญญัตินี้เป็นกรอบหลักที่ควบคุมการครอบครองและการใช้ประโยชน์ที่ดินในประเทศไทย รวมถึงข้อกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ และข้อจำกัดที่เกี่ยวกับการถือครองโดยบุคคลต่างด้าวในบางกรณี

• พระราชบัญญัติเผื่อผังเมืองและการแบ่งเขตพื้นที่ (Town Planning/City Planning) และผังเมืองรวมจังหวัด

  กฎหมายและประกาศระดับจังหวัดกำหนดรายละเอียดการแบ่งเขตพื้นที่ การออกแบบผังชุมชน การอนุมัติการใช้งานพื้นที่ เพื่อให้การพัฒนาเป็นไปตามเป้าหมายด้านการใช้ที่ดินและการอนุรักษ์

• พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม (Condominium Act) พ.ศ. 2522

  กฎหมายนี้ควบคุมการเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียม โดยมีข้อยกเว้นในกรณีที่ชาวต่างชาติซื้อห้องชุด แต่ยังต้องสอดคล้องกับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยรวม

• พระราชบัญญัติป่าไม้และกฎหมายพื้นที่คุ้มครอง (National Park, Wildlife and Plant Conservation Act)

  กฎหมายนี้ระบุเงื่อนไขการใช้งานพื้นที่สงวน ป่า และพื้นที่อนุรักษ์ใน Krabi ซึ่งมีผลต่อการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใกล้เคียงทะเลและอุทยาน

หมายเหตุ: Krabi มีผังเมืองรวมจังหวัดซึ่งอำนาจในการอนุมัติและควบคุมพื้นที่พัฒนาอยู่กับหน่วยงานรัฐท้องถิ่นและกรมอนุรักษ์ธรรมชาติและทรัพยากรธรรมชาติ (DNP) ในบางกรณี เงื่อนไขจะขึ้นกับสถานะพื้นที่และประเภทการใช้งาน

In Krabi, permits from multiple authorities may be required for development near protected areas or coastline, including local planning offices and the Department of National Parks, Wildlife and Plant Conservation.

Source: Department of National Parks, Wildlife and Plant Conservation

Frequently Asked Questions

What is the basic process to start using land in Krabi?

Start with a title search, verify zoning, and consult the local planning office. Then prepare a development plan and engage a lawyer for contract review.

How do I verify the land title in Krabi?

Ask a licensed attorney to obtain a copy from the Department of Lands and conduct a chain of title check and encumbrance search.

Where can I find local zoning information specific to Krabi?

Contact the Krabi Provincial Administrative Organization and the local municipality for zoning maps and allowed uses for your area.

Why can foreigners not own land in Krabi?

Thai law generally restricts land ownership by non-nationals, with exceptions such as condominium ownership or long-term lease arrangements under specific conditions.

Can I own a condo in Krabi if I am a foreigner?

Yes, under the Condominium Act, foreigners may own units in a condominium building up to a specified proportion of all units.

Do I need a Thai company to acquire land for development?

Often used as a structure for investment, but it involves complex ownership and control requirements and must comply with foreign ownership rules.

How long does a title search take in Krabi?

A standard title search and encumbrance check typically takes 1-2 weeks, depending on document availability and complexity.

What are common triggers for zoning changes in Krabi?

Major development plans, tourism projects, or environmental protection concerns can prompt rezoning or special approvals from local authorities.

How much does it cost to hire a land use lawyer in Krabi?

Fees vary by project scope, but a comprehensive title search, contract review, and permit guidance commonly range from 15,000 to 60,000 THB.

Do I need environmental impact assessments for Krabi projects?

Projects near sensitive ecosystems or within national park zones may require EIA/Environmental Impact Assessment or equivalent screenings.

Is there a timeline for getting building permits in Krabi?

Permit timelines depend on project size and approvals required; typical timelines range from 2 to 6 months, excluding appeals or delays.

Additional Resources

• Department of Lands (กรมที่ดิน) - กรมที่ดิน administers land title registration, land use, and encumbrances. Official function includes title checks and land registration.

  Website: https://www.dol.go.th

• Department of National Parks, Wildlife and Plant Conservation (DNP) - manages national parks, protected areas, and permits related to land use near conservation zones.

  Website: https://www.dnp.go.th

• Krabi Province Official Website (จังหวัดกระบี่) - provides local regulations, master plan highlights, and contact points for planning inquiries.

  Website: https://www.krabi.go.th

Next Steps

1. Define your objectives and budget for the Krabi property or project, including desired location and timeline.

2. Collect preliminary documents: title deeds, ownership history, survey maps, and any existing encumbrances.

3. Consult a Krabi-based attorney specializing in land use and real estate to assess legality and risks.

4. Conduct title and encumbrance searches with a licensed attorney and verify zoning with local authorities.

5. Prepare a development plan and consult with Krabi planning offices and DNP if near protected areas or coastline.

6. Review contracts or lease agreements with legal counsel to ensure compliance and protect your interests.

7. Submit permit applications with a complete package and monitor timelines, allowing for potential resubmissions.