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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
Delhi मेंReal Estate Contracts और negotiations के लिए तीन प्रमुख फ्रेमवर्क काम करते हैं। रेरा कानून, अनुबंध कानून और Transfer of Property Act Delhi में प्रमुख स्रोत हैं। इनका उद्देश्य खरीदार- Promoter के बीच स्पष्टता, जवाबदेही और समय पर डिलीवरी सुनिश्चित करना है।
RERA के तहत हर प्रोजेक्ट का पंजीकरण अनिवार्य है, और खरीदारों को पारदर्शिता मिलती है। साथ ही पंजीकरण के बिना विज्ञापन या बिक्री पर रोक है। यह Delhi के DDRA- के माध्यम से लागू किया जाता है, ताकि विवादों का त्वरित निपटान हो सके।
“No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale any plot, apartment or building, or part of a real estate project, to any person, without registration with the Authority.”
“An Act to provide for the establishment of Real Estate Regulatory Authority for regulation and promotion of the real estate sector and for matters connected therewith.”
इन कानूनों का लक्ष्य दिल्ली निवासियों के लिए सुरक्षित और पारदर्शी खरीद-फरोख्त सुनिश्चित करना है। साथ ही मार्गदर्शन देता है कि कौन से दस्तावेज सत्यापित करें और किन मुद्दों पर सावधानी बरतें।
आधिकारिक स्रोत: RERA Portal, Legislative Portal - Real Estate Regulation Act
नीचे Delhi, India से संबंधित 4-6 विशिष्ट परिदृश्य दिए गए हैं जिनमें कानूनी सलाह अहम है।
परिदृश्य 1 - पंजीकरण और विज्ञापन
दिल्ली के एक प्रोजेक्ट में promoter पंजीकरण के बिना विज्ञापन कर रहा है। इस स्थिति में वकील से रेरा-आधारित सलाह लें और पंजीकरण, बकाया मुआवजे, और वैधानिक चेतावनियों के बारे में कदम तय करें।
परिदृश्य 2 - title बनाम title defect
दिल्ली में पत्रक/प्रॉपर्टी के title पर विवाद है या पूर्व मालिक के encumbrance हैं। अधिवक्ता title खोज, chain of title, adverse possession, और transfer प्रक्रिया की योजना बनाएगा।
परिदृश्य 3 - escrow और फंड मैनजमेंट
बायर्स ने प्रोजेक्ट के funds escrow खाते में जमा कराए हैं। अगर promoter funds को misuse कर रहा है, तो कानूनी मदद से arbitration और compensation की व्यवस्था होगी।
परिदृश्य 4 - possession देरी और refund
दिल्ली में possession समय पर नहीं मिल रहा। वकील से interim relief, interest compensation और refund के विकल्प पर चर्चा करें।
परिदृश्य 5 - carpet area vs super built-up area
कई Delhi flats में carpet area के अनुसार ही charges तय होते हैं। قرارداد में स्पष्टता के साथ real area representation चाहिये।
परिदृश्य 6 - dispute escalation
Buyer-promoter के बीच विवाद mediation, DDRA-ADR, या दिल्ली HC तक जा सकता है। वकील सही forum और रास्ते तय करेगा।
दिल्ली में प्रभावित प्रमुख कानून- Real Estate Contracts and Negotiations के लिए निम्न कानून अहम हैं:
Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 - रेरा से प्रोजेक्ट की पंजीकरण, पारदर्शिता और खरीदार संरक्षण सुनिश्चित होता है।
Transfer of Property Act 1882 - संपत्ति के ट्रांसफर से जुड़ी वैधानिक प्रक्रिया और अधिकार-उत्तरदायित्व निर्धारित करता है।
Indian Contract Act 1872 - अनुबंध के निर्माण, मान्यता, बाध्यकारी क्षमता और विवाद निपटान के सिद्धांत लागू होते हैं।
इन कानूनों के साथ Stamp Duty और Registration Act भी Delhi के लिए लागू होते हैं। स्टाम्प ड्यूटी वापसी और पंजीकरण DOCS खरीदार के लिए महत्त्वपूर्ण हैं।
स्थानीय क्रियान्वयन के लिए Delhi-specific पोर्टल और DDRA की सूचनाएं देखें।
आधिकारिक स्रोत: RERA Portal, India Code - Transfer of Property Act, India Code - Indian Contract Act
हाँ, Delhi में भी RERA लागू है। DDRA के माध्यम से पंजीकरण, disclosures और खरीदार सुरक्षा को लागू किया जाता है।
पंजीकरण से promoter की जिम्मेदारी स्पष्ट होती है। बिना पंजीकरण के विज्ञापन या बिक्री पर रोक रहती है।
בהल्की, LOI पर हस्ताक्षर करने से पहले एक कानूनी सलाहकार से title, financial disclosures और penalties की जाँच करें।
एस्क्रो खाते से खरीदारों के फंड उनके प्रोजेक्ट के लिए सुरक्षित रहते हैं और फंड का दुरुपयोग रोका जा सकता है।
Title खोज में chain of title, किसी भी encumbrance, previous dues, और possession history देखें। title search एक कानूनी सलाहकार से कराएं।
Delhi में अक्सर यही भिन्नता होती है; contract में स्पष्ट रूप से carpet area दिखाएं ताकि hidden charges न हों।
सबसे पहले लिखित नोटिस दें, फिर arbitration, DDRA शिकायत या अदालत में injunction के रास्ते देखें।
RERA के अंतर्गत खरीदार को refund, interest और compensation का अधिकार मिल सकता है। सभी विकल्प कानूनी सलाह लेकर तय करें।
sale deed, title deed, occupancy certificate, sanctioned plan, completion certificate और registered power of attorney आदि आवश्यक हो सकते हैं।
यदि DDRA से समाधान नहीं मिल रहा है, तो हाई कोर्ट/सत्र न्यायालय में IRP या PIL/पब्लिक interest litigation के रास्ते खोले जा सकते हैं।
RERA के अनुसार पंजीकरण, disclosures और फंडिंग के उल्लंघन पर जुर्माने और सजा हो सकती है।
title, पूर्व मालिक का encumbrance, escrow, possession date, penalties और refund policy सभी महत्वपूर्ण हैं।
Legal और regulatory सहायता के लिए नीचे तीन प्रासंगिक संगठन बिंदुवार देखें:
Real Estate Regulatory Authority (RERA) - Real estate projects के पंजीकरण, disclosures और खरीदार सुरक्षा के लिए मुख्य regulatory body।
CREDAI - Confederation of Real Estate Developers' Associations of India; Delhi-NCR क्षेत्र के डेवलपर्स का प्रमुख उद्योग संगठन।
NAREDCO - National Real Estate Development Council; नीति-संरचना, उद्योग-समर्थन और नैतिक मानकों पर सहयोग देता है।
स्रोत/ऑफिशियल पन्ने: RERA Portal, NAREDCO, CREDAI
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