दिल्ली में सर्वश्रेष्ठ अचल संपत्ति उचित परिश्रम वकील

1. Delhi, India में Real Estate Due Diligence कानून का संक्षिप्त अवलोकन

Delhi में Real Estate Due Diligence का लक्ष्य संपत्ति के रिकॉर्ड, मालिकाना हक और नियमन के प्रमाणीकरण की कड़ियाँ जाँचना है।

यह जाँच खरीदार को अवैध कब्जे, बकाया शुल्क, बेमेल प्रमाणीकरण और विक्रेता के विवाद से बचाती है।

ड्यू डिलिजेन्स के सामान्य चरणों में title search, encumbrance certificate, project approvals, occupance certificate और promoter registration शामिल होते हैं।

The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 provides for regulation and promotion of the real estate sector and to guarantee timely completion of projects for the buyers.

Source: rera.gov.in

No promoter shall advertise, market, book, sell or invite persons to purchase, any real estate project, in any manner whatsoever, unless such project is registered with the Authority.

Source: rera.gov.in

दिल्ली-एनसीआर में due diligence का अभ्यास कानूनी ढांचे के साथ मिलकर काम करता है ताकि खरीदार सुरक्षित और पारदर्शी निर्णय ले सकें।

2. आपको वकील की आवश्यकता क्यों हो सकती है

नीचे दिल्ली-एनसीटी क्षेत्र से संबन्धित वास्तविक-जीवन स्थितियों के आधार पर 4-6 प्रमुख परिस्थितियाँ दी गई हैं, जहाँ कानूनी सलाह अत्यावश्यक रहती है।

• 1) title chain में असमानता - दिल्ली के पुराने सप्लाई-चेन में मालिक के नाम में फेयर-प्रिंट नहीं मिलते; एक adv ოकर्मी title search के बिना संपत्ति खरीदना जोखिम भरा होता है।
• 2) encumbrance certificate (EC) की अनुपलब्धता - EC उपलब्ध न होने पर बकाया ऋण, पंजीकरण-अधिकार, दावे आदि छुपे रह सकते हैं।
• 3) RERA पंजीकरण और परियोजना प्रमाणीकरण - दिल्ली में ऑफ- plan प्रोजेक्ट में पंजीकरण और विज्ञापन-पोस्टिंग के नियम न मानने पर दायित्व और जुर्माने हो सकते हैं।
• 4) leasehold या lease-terms के विवाद - दिल्ली में कई भूखंड leasehold होते हैं; मूल-स्वामी के अधिकार और lease-expiry की स्थिति जाँचना आवश्यक है।
• 5) निर्माण-अनुमत और OC की कमी - बिना प्रमाण के निर्माण, plot के निर्माण-आदेश और occupancy प्रमाणपत्र का सत्यापन जरूरी है।
• 6) GPA/POA के उपयोग से बिक्री - किसी स्थानीय गारंटीधारी के माध्यम से संपत्ति बेचने पर अधिकार-संरक्षण और वैधानिकता जाँचना आवश्यक है।

इन परिदृश्यों में अनुभवी अधिवक्ता या कानूनी सलाहकार की मदद से प्रॉपर due diligence, उचित लिखत-त überprüफ, और आवश्यक संशोधनों के साथ सुरक्षित खरीद संभव है।

3. स्थानीय कानून अवलोकन

Delhi, India में Real Estate Due Diligence को नियंत्रित करने वाले प्रमुख कानूनों को नीचे उल्लेख किया गया है।

• Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) - यह कानून खरीदारों के अधिकारों की रक्षा और परियोजनाओं की पारदर्शिता सुनिश्चित करता है; प्रोत्साहन के रूप में पंजीकरण अनिवार्य है।
• Transfer of Property Act, 1882 - संपत्ति के मालिकाना अधिकार के हस्तांतरण के लिए कानूनन ढांचा देता है; बिक्री, गिफ्ट, विरासत आदि के कानूनी उपाय स्पष्ट हैं।
• Indian Registration Act, 1908 - संपत्ति संबंधी दस्तावेजों का पंजीकरण अनिवार्य बनाता है ताकि ट्रैक्स मौजूद रहें और विवाद नहीं हों।

दिल्ली में नयी प्रोजेक्ट खरीदते समय इन नियमों के साथ Stamp Duty, पंजीकरण शुल्क और स्थानीय अधिकारी-प्रक्रियाओं का पालन भी महत्वपूर्ण है।

4. अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

Real Estate Due Diligence क्या है?

Real Estate Due Diligence संपत्ति के रिकॉर्ड, title, प्रमाणीकरण और नियमन की गहन जाँच है ताकि कानूनी जोखिम कम हों।

EC क्या होता है और इसे कैसे प्राप्त करें?

EC यानि Encumbrance Certificate एक दस्तावेज है जो बताता है कि संपत्ति पर कोई ऋण, मुकदमे या अन्य दावे हैं या नहीं। यह सब-registrar के कार्यालय से जारी होता है।

Delhi में RERA पंजीकरण क्यों जरूरी है?

RERA पंजीकरण से promoters और फ्लैट-प्रोजेक्ट पारदर्शी रहते हैं और खरीदार के हित सुरक्षित रहते हैं।

क्या मैं बिक्री से पहले title search कर सकता हूँ?

हां, title search करना अत्यावश्यक है ताकि मालिकाना हक, किसी पूर्व दावे या बकायेदार ऋण का पता चल सके।

अगर संपत्ति पर बकायें हैं तो क्या करें?

बकायों के स्पष्ट कबूलनामे के बिना खरीदारी न करें; कानूनी सलाहकार से निपटने के लिए चुक्तियाँ और समाधान खोजें।

क्या leasehold संपत्तियाँ Delhi में सामान्य हैं?

हाँ, Delhi में कुछ भूखंड leasehold होते हैं; lease की शर्तें, expiry और renewal की प्रक्रिया जाँचनी चाहिए।

GPA/POA के जरिए बिक्री सुरक्षित है?

GPA या POA के माध्यम से ट्रांज़ैक्शन संभावित है परन्तु यह पूर्ण sale deed के बराबर नहीं माना जाता; due diligence आवश्यक है।

कौन से दस्तावेज जाँचने चाहिए?

Sale deed, title deed, EC, approved plans, OC, NOC from authorities, map approvals, tax receipts, previous transfer deeds आदि जाँचें।

डिजिटल रिकॉर्ड और पंजीकरण कैसे जाँचें?

पंजीकरण कार्यालय के ऑनलाइन रिकॉर्ड, राजस्व विभाग के रिकॉर्ड और RERA पंजीकरण के प्रमाण देखें।

प्रोजेक्ट की अनुमतियाँ क्या-क्या चाहिए?

DC/ MCD/ NDMC से निर्माण-प्रमण, प्लॉट-आवंटन, भवन-प्लान, और ओक्युपेन्सी सर्टिफिकेट की जाँच करें।

अगर due diligence में समस्या मिले तो क्या कदम उठाएं?

कानूनी सलाह लें, विक्रेता से आवश्यक स्पष्टिकरण माँगें, बिक्री-रोडमैप में संशोधन करवाएं और आवश्यक होने पर रद्द-करार के विकल्प देखें।

कानूनी शुल्क और समयरेखा क्या रहती है?

कानूनी सलाहकार के अनुसार शुल्क और प्रक्रिया की लागत और समय क्षेत्र Delhi के अनुसार भिन्न हो सकता है; प्रारम्भिक शुल्क और रिटेनर स्पष्ट करें।

कौन सा केस-स्टडी लाभदायक होगा?

Delhi- NCR में RERA के प्रवर्तन के साथ खरीदार-हितों की सुरक्षा मजबूत है; परियोजनाओं के प्रमाणीकरण पर विशेष ध्यान दें।

मैं कैसे सुनिश्चित कर सकता हूँ कि सही वकील मिल गया है?

Real estate कानून में विशेषज्ञता, Delhi-बार काउंसिल में सदस्यता और पूर्व-प्रोजेक्ट ड्यू डिलिजेन्स अनुभव देखें; एक प्रारम्भिक परामर्श लें।

5. अतिरिक्त संसाधन

• Real Estate Regulatory Authority (RERA) - India - Official information on regulation, registration and consumer protection. rERA.gov.in
• Delhi Development Authority (DDA) - Official site for land, planning, approvals and development in Delhi. dda.org.in
• Credai India - Confederation of Real Estate Developers’ Associations of India - Industry body with guidance on best practices. credai.org

6. अगले कदम

1. अपने उद्देश्य स्पष्ट करें - कौन सी संपत्ति खरीदनी है और किन कारणों से सुरक्षा चाहिए।
2. दिल्ली-आधारित अनुभव वाले वकील या कानूनी सलाहकार की सूची बनाएं।
3. बनाम-चयनित वकील से पूर्व-परामर्श और ब्रोशर-डाक्यूमेंट माँगे।
4. Title search, EC, OC, प्लान-आ approvals आदि के दस्तावेज एक साथ जाँचें।
5. RERA पंजीकरण और promoter की रिकॉर्ड-स्थिति নিশ্চিত करें।
6. यदि आवश्यक हो तो due diligence से मिले निष्कर्ष पर चेक-लिस्ट के अनुसार संशोधन करें।
7. विकल्प निकाले, जैसे संशोधित समझौता, रद्द-करार या खरीद-समझौता पर Proceed करें।