1. Sobre el derecho de Debida diligencia inmobiliaria en Argentina
La debida diligencia inmobiliaria es un conjunto de verificaciones juridicas previas a una transaccion de bienes inmuebles. Su objetivo es confirmar titularidad, cargas, gravamenes y estado registral para reducir riesgos.
En Argentina la seguridad de la operacion depende de la verificacion del titulo, el estado del dominio y la existencia de limitaciones o gravamenes. El proceso incluye obtener certificados de dominio, antecedentes registrales y constancias fiscales pertinentes.
La inscripcion de dominio en el registro de la propiedad otorga seguridad frente a terceros.
La transferencia de propiedad suele perfeccionarse por escritura y su inscripcion protege al adquirente frente a actos posteriores.
Fuente: Codigo Civil y Comercial de la Nacion y textos de registro disponibles en portales oficiales.
2. Por que puede necesitar un abogado
Verificar titularidad y cargas antes de comprar un inmueble puede evitar problemas juridicos graves. Un letrado puede solicitar y analizar certificados de dominio, protesta de titulo y antecedentes registrales.
- Compra de inmueble usado en la Ciudad de Buenos Aires: el titulo podria estar gravado por una hipoteca no declarada, lo que exigiria reparos antes de la escritura.
- Proyecto de subdivision de un terreno en provincia: pueden existir limites de lindes, consentimiento de propietarios y registros de subdivision pendientes.
- Inmueble heredado por sucesion: es necesario verificar actas de sucesion, traslados de dominio y posibles deudas del causante.
- Propiedad con prohibicion de enajenar por tutelas o medidas cautelares: implica revisar certidumbres de tutela y limitaciones para disponer.
- Actividad comercial en un inmueble: revisar uso compatible, zonificacion, permisos y cargas urbanisticas aplicables.
- Compra a representante o herencia vacante: verificar legitimidad del dominio y poderes de quienes figuran como titulares.
3. Descripción general de las leyes locales
La base de la diligencia se apoya en el Codigo Civil y Comercial de la Nacion y en la normativa de registro de la propiedad en cada jurisdiccion. Estas normas regulan transmisiones, inscripción y derechos reales que afectan a los inmuebles.
- Codigo Civil y Comercial de la Nacion (Ley 26994): regula la transmisión de dominios y la registracion de derechos reales. Entró en vigencia plena entre 2015 y 2016, con reformas puntuales en anios posteriores.
- Ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512): aplica a condominios y limites de copropiedad en edificios; determina obligaciones de titularidad y administracion del dominio compartido.
- Reglamentos de Inscripcion de Titulos: a nivel provincial, cada registro de la propiedad aplica su reglamento para la inscripcion de titulos y el otorgamiento de certificados. Es comun consultar el reglamento local vigente en cada jurisdiccion.
La certificacion de dominio y el certificado de gravamenes son instrumentos clave para la oponibilidad frente a terceros.
Fuente: Codigo Civil y Comercial de la Nacion y portales oficiales de registro.
4. Preguntas frecuentes
¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria?
Es la comprobacion juridica y registral previa a la adquisicion de un inmueble. Incluye titulos, dominio, cargas, gravamenes y estado registral actual.
¿Cómo verifico la titularidad de un inmueble?
Se consulta el certificado de dominio ante el registro de la propiedad de la jurisdiccion. Se verifica si el titular es quien figura y si existen limitaciones.
¿Cuándo conviene pedir certificados de dominio?
Antes de presentar oferta o firmar escritura, para evitar sorpresas. Idealmente antes de 15 a 30 dias desde la oferta inicial.
¿Dónde se consultan los gravamenes y limitaciones?
En el registro de la propiedad de la provincia correspondiente y, si aplica, en la municipalidad para cargas urbanisticas o fiscales.
¿Por qué debo revisar el historial registral?
Para detectar disputas, sucesiones pendientes o actos de enajenacion prohibidos. Esto reduce el riesgo de nulidad o conflicto futuro.
¿Puede un titulo con gravamen ser transferido?
La transferencia puede ocurrir, pero requiere cancelar o subrogar la carga. Sin cancelar, el gravamen puede afectar al nuevo propietario.
¿Necesito un abogado para la diligencia?
Si, es recomendable. Un letrado prepara requerimientos, interpreta certificados y negocia mecanismos de garantia ante posibles riesgos.
¿Es necesario un peritaje tecnico adicional?
Depende del caso. Para areas urbanas y bienes rústicos, puede requerirse informe tecnico de linderos, medidas y estado estructural.
¿Cuál es la diferencia entre titulo y dominio?
El dominio es la situacion juridica de propiedad. El titulo es el instrumento escrito que demuestra ese dominio y su inscripcion.
¿Cuánto cuesta realizar la diligencia inmobiliaria?
Los costos varian. Incluyen honorarios del abogado, gastos de certificaciones y tasas registrales; puede oscilar entre 0,5 % y 2 % del valor del inmueble.
¿Cuánto tiempo suele tomar el proceso de diligencia?
Depende de la jurisdiccion y de la disponibilidad de certificados. En promedio, 1 a 4 semanas para una diligencia completa.
¿Debería comparar registros entre provincias?
Si la transaccion implica bienes en mas de una jurisdiccion, es recomendable verificar cada registro aplicable para evitar vacios en la information.
5. Recursos adicionales
6. Proximos pasos
- Defina con su asesor legal el alcance de la diligencia necesaria para su caso concreto. Duracion estimada: 1 dia de planning inicial.
- Reúna documentos basicos del inmueble: escritura, mensura, plano de subdivision, y certificado de dominio actual. Duracion estimada: 1-3 dias.
- Solicite certificados de dominio y gravamen ante el registro de la propiedad correspondiente. Duracion estimada: 5-15 dias segun la jurisdiccion.
- Analice resultados con su abogado: identifique cargas, disputas o irregularidades. Duracion estimada: 1-2 dias.
- Defina si existen riesgos y acuerde con el vendedor mecanismos de garantia o contingencias. Duracion estimada: 3-7 dias.
- Elabore o revise la escritura y el convenio de compraventa para incorporar medidas de proteccion. Duracion estimada: 2-5 dias.
- Concluya la diligencia y programe la firma de la escritura ante el escribano o notario correspondiente. Duracion estimada: 1-2 semanas.
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