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A diligência prévia envolve verificar de forma crítica a regularidade de bens, contratos e negócios antes de fechar um acordo. Em Ubatuba, a prática costuma incluir checagens de matrícula de imóveis, certidões negativas, licenças ambientais e eventual regularização de obras na área costeira. O objetivo é reduzir riscos de ônus ocultos, litigiosidade futura e problemas de titularidade.
Para residentes de Ubatuba, a diligência prévia pode exigir atenção especial a fatores locais como ocupação de áreas de proteção ambiental, zoneamento urbano e licenças da prefeitura. Um relatório bem elaborado facilita a tomada de decisão e evita surpresas legais após a assinatura do contrato. Ter um consultor jurídico ao seu lado ajuda a interpretar resultados e indicar ações corretivas.
“A diligência prévia bem executada reduz a possibilidade de vícios que só aparecem após a transferência da titularidade.”
Fonte: Planalto - Lei 6.015/1973 e guias de diligência imobiliária
Compra de imóvel em Ubatuba com IPTU em atraso ou dívidas municipais. O advogado pode levantar certidões fiscais e negociar quitação, evitando que o comprador assuma passivos ocultos.
Imóvel com ônus reais não registrados no cartório local. É essencial confirmar a existência de hipotecas, penhoras ou ações reivindicatórias antes da assinatura do contrato.
Regularização ambiental de imóveis próximos à orla. Advogado verifica licenças, Autos de Infração e possíveis passivos ambientais que impactam o registro e a transferência.
Incorporação imobiliária ou aquisição de pousada com ativos locais. A due diligence verifica contratos de uso de terreno, garantias de adimplemento e à conformidade com a Lei 4.591/1964.
Obras com alvará vencido ou irregularidades de construção. O consultor jurídico avalia a necessidade de regularização antes da transferência de titularidade.
Compra de empresa com ativos em Ubatuba. A diligência avalia passivos trabalhistas, tributários e ambientais que podem acompanhar o negócio.
Em âmbito nacional, as regras de diligência envolvendo imóveis no Brasil costumam ser implementadas por meio de leis de registro, civil e processo. A aplicação local em Ubatuba segue esse marco regulatório, com foco em regularidade de matrícula, certidões e licenças ambientais. A seguir estão leis relevantes pela sua função prática na diligência.
Lei nº 6.015/1973 - Lei de Registros Públicos estabelece as regras para registros de imóveis, certidões e averiguação de ônus. Entrou em vigor no início de 1974 e continua a balizar o funcionamento dos cartórios locais.
Código Civil brasileiro - Lei nº 10.406/2002 regula contratos, obrigações e vícios de consentimento, orientando a diligência na negociação de aquisição de bens. Compatibiliza as responsabilidades entre as partes e o momento da transferência.
Lei nº 4.591/1964 - Lei das incorporações imobiliárias dispõe sobre incorporação de imóveis, condomínios e loteamentos, com regras para a documentação de registro e regularização de empreendimentos.
Alterações recentes no âmbito processual ampliam as possibilidades de prova documental e prazos na diligência. O Novo CPC influencia a forma como se colhem documentos, provas e como se estruturam os recursos.
“A certidão negativa de débitos fiscais é uma condição para o registro de imóveis e para a segurança da transferência.”
Fonte: Lei 6.015/1973, Planalto
“O Código Civil determina que as obrigações de diligência devem ser observadas pelas partes na validade dos contratos de aquisição.”
Fonte: Lei 10.406/2002, Planalto
A diligência prévia é o conjunto de verificações para confirmar a regularidade de um imóvel antes da compra. Em Ubatuba, isso evita surpresas com ônus, débitos ou licenças pendentes que poderiam atrasar ou inviabilizar a transferência.
O processo envolve coleta de documentos como matrícula, certidões negativas, licenças e tributos. Um advogado analisa os documentos, aponta riscos e recomenda ações, incluindo negociação de ajustes contratuais.
Inicie assim que receber a proposta de compra e antes de assinar qualquer contrato. Quanto mais cedo, mais tempo para resolver irregularidades sem comprometer o negócio.
As certidões de imóveis costumam ser emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis da comarca local. Além disso, consulte a prefeitura para certidões municipais e licenças vigentes.
Imóveis próximos à costa ou áreas protegidas exigem licenças específicas. A ausência ou irregularidade pode impedir a regularização ou gerar custos de regularização posteriores.
Sim, existem custos com informações cartoriais, certidões, honorários de consultoria e minutos de regularização. O advogado pode estimar um orçamento com base na complexidade.
Sim. Peça um cronograma com etapas, responsáveis e prazos. Isso facilita o acompanhamento e evita atrasos na conclusão do negócio.
Compare experiência em imóveis, escopo da diligência, prazos e custos. Peça exemplos de relatórios anteriores e verificar referências locais.
Tipicamente inclui a averiguação de inexistência de ônus reais, ações retratórias e regularidade do registro. O relatório deve detalhar eventuais pendências.
A área litorânea envolve regras de uso do solo, licenciamento ambiental e proteção ambiental. A diligência deve checar alvarás, licenças e restrições de ocupação.
Verifique a situação societária, contratos com terceiros, obrigações trabalhistas e ambiental. O relatório deve consolidar riscos de passivos ocultos.
A diligência prévia concentra-se nos aspectos básicos de titularidade e regularidade, enquanto a due diligence pode incluir aspectos mais profundos de governança, financeiros e compliance, dependendo do negócio em Ubatuba.
OAB Brasil - órgão disciplinar e de orientação para advogados, com diretrizes de prática ética e recursos para clientes. Site: https://www.oab.org.br
IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - organização que oferece diretrizes e padrões sobre registro imobiliário e procedimentos de diligência. Site: https://www.irib.org.br
Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) - informações processuais, jurisprudência e guias sobre questões cíveis que podem surgir em diligências. Site: https://www.tjsp.jus.br
Defina com clareza o objetivo da diligência: aquisição de imóvel, incorporação ou compra de empresa com ativos em Ubatuba. Estabeleça critérios de sucesso em 1-2 dias.
Pesquise e selecione um advogado com experiência em diligência imobiliária local em Ubatuba. Reserve 3-5 dias para contatos iniciais e orçamentos.
Solicite orçamento com escopo detalhado, timeline e entregáveis. Peça exemplos de relatórios anteriores para avaliar qualidade. Espere 1-2 semanas para retorno.
Constitua um checklist de documentos: matrícula, certidões, licenças e tributos. Prepare os documentos com o seu consultor jurídico em 1 semana.
Solicite ao advogado um plano de diligência com cronograma de 4-8 semanas, incluindo etapas de verificação e edição de contratos.
Conclua a coleta de documentos e inicie a análise jurídica. Aguardar relatórios e recomendações em 2-4 semanas.
Reavalie a proposta de compra com base no relatório, ajuste o contrato e, se necessário, renegocie cláusulas ou condições de pagamento.
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Cada perfil inclui uma descrição das áreas de prática do escritório, avaliações de clientes, membros da equipa e sócios, ano de fundação, idiomas falados, localizações, informações de contacto, presença nas redes sociais e artigos ou recursos publicados. A maioria dos escritórios na nossa plataforma fala português e tem experiência em questões jurídicas locais e internacionais.
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