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Diligência prévia imobiliária, or pre-transaction real estate due diligence, is a set of checks performed before buying, selling or mortgaging a property. In São Paulo, these checks focus on the property title, encumbrances, liens, and regulatory compliance to reduce risk for buyers and lenders. The process typically involves verification at the property registry and municipal authorities, plus reviewing documents from the seller and the property itself.
In practice, a thorough due diligence helps identify issues such as unresolved liens, ongoing lawsuits affecting the property, irregular construction or zoning problems, and tax or condominium obligations. It also helps determine the exact boundaries and area of the property, which is crucial in disputes over land size or encroachments. A well conducted diligence protects the buyer from costly post closing surprises.
In addition, São Paulo residents should be aware that due diligence is not a warranty. It is a risk assessment based on available public records and documents. Engaging a specialized attorney or legal counsel is strongly recommended to interpret complex findings and negotiate contingencies.
A property has a lien recorded in the matrícula that the seller failed to disclose. A lawyer helps verify the lien, negotiate its release, and prevent the buyer from assuming the debt at closing.
The seller cannot prove clear title due to a recorded usucapião claim. An attorney analyzes the możeário, assesses the validity of the claim, and advises on the risk of proceeding or requesting judicial clearance.
The building lacks a valid habite-se (occupancy permit) or an up to date alvará. A lawyer coordinates with the city to confirm regulatory compliance and to structure the transaction with contingencies.
The property is part of a loteamento irregular or has irregular subdivision under Lei 6.766/1979. A legal counsel evaluates whether regularization is feasible and the steps to obtain proper approvals.
IPTU or other municipal taxes are delinquent or disputed. An attorney liaises with the municipal authorities and verifies that tax clearance will be available at closing.
The property is subject to condominium or associação de moradores disputes that may affect ownership or use rights. A lawyer reviews the convenção de condomínio and assembles a clean set of covenants for the buyer.
The Lei de Registros Públicos governs public registries and the public records system for real estate. It establishes the matrícula, a single official record for each property, and sets rules for certidões, transfers, and publicity of acts. This law forms the backbone of due diligence since it defines how property rights are publicly evidenced in Brazil.
A Lei 6.015/1973 regulates publicidade, autenticidade e eficácia dos atos de registro imobiliário.
Fonte: Planalto - Lei n° 6.015/1973
The Código Civil governs transfer of ownership, encumbrances, and contractual obligations related to real estate. It includes provisions on purchase contracts, warranties, and transmission of property, which are essential for evaluating risk in real estate transactions in São Paulo.
O Código Civil disciplina a transferência de bens imóveis, ônus reais e contratos ligados à compra e venda.
Fonte: Planeto - Lei n° 10.406/2002
Estatuto da Cidade estabelece diretrizes de planejamento urbano, uso do solo, regularização fundiária e instrumentos de gestão urbana. Embora seja federal, ele afeta imóveis em São Paulo ao orientar Zoneamento, parcelamento do solo, e regularizações junto à prefeitura.
O Estatuto da Cidade orienta políticas urbanas e regula a função social da cidade e do imóvel.
Fonte: Planalto - Lei n° 10.257/2001
Observação: além desses, questões como regularização de condomínios, distritos e loteamentos podem depender de leis como Lei 4.591/1964 (Condomínios e Incorporações) e normas municipais da Cidade de São Paulo. Consulte a prefeitura local para orientações atualizadas.
Fontes oficiais adicionais de referência para SP incluem sites da Prefeitura de São Paulo e a Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo para aspectos fiscais.
Prefeitura de São Paulo - Habite-se, alvará e zoneamento: www.prefeitura.sp.gov.br
SEFAZ-SP - impostos e questões fiscais de imóveis: www.fazenda.sp.gov.br
Diligência prévia imobiliária is a pre purchase due diligence process for real estate. It reduces risk by verifying title, encumbrances, and regulatory compliance. In São Paulo, it also checks local zoning and municipal permits before a transaction.
Contact a solicitor who specializes in real estate. Share the property address, matrícula data, and seller's documents. The attorney will assemble certidões, review contracts, and prepare contingencies.
Hire a lawyer before signing a sale agreement or paying any deposit. Early legal review prevents entanglements from hidden liens or irregularities. This is common practice in SP for complex properties.
Registration data comes from the Cartório de Registro de Imóveis principal da comarca. Certidões can be requested through the registry or via the registry portal and municipal agencies for tax and zoning.
A habite-se confirms the building's compliance with safety and regulatory standards. Without it, the property may face enforcement actions or inability to transfer ownership cleanly.
Yes, but liens must be resolved or addressed through negotiation, escrow, or price adjustments. A lawyer assesses the impact and negotiates release or settlement terms.
Yes. Certidões negativas or positivas provide a snapshot of legal claims. A lawyer verifies which certidões to obtain and interprets the results for closing risks.
Costs vary by property value and scope. Typical fees include attorney hours, registry certidões, and notary services. Your counsel can provide a breakdown tailored to the transaction.
Usually 1 to 4 weeks, depending on property complexity. More complex cases with irregularities may extend to 6 weeks or more if litigation or regularization is involved.
The core steps are similar, but commercial deals may require additional checks on leases, corporate entitlements, and environmental permits. A commercial-specific attorney can handle these nuances.
A matrícula records title and ownership history at the registry. Certidões are certificates confirming specific conditions like liens, actions, and tax status. Both are essential for a complete picture.
Yes. A lawyer interprets documents and negotiates contingencies, while a notary ensures formalization of the deed and official transfer of ownership. Both roles are standard in São Paulo.
Planalto - Lei n° 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) - official text and updates. Link: Plan- Lei 6.015/1973
Planalto - Lei n° 10.406/2002 (Codigo Civil) - official text and updates. Link: Plan- Lei 10.406/2002
Planalto - Lei n° 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) - official text and updates. Link: Plan- Lei 10.257/2001
Prefeitura de São Paulo - Habite-se, alvará e zoneamento - official information for urban compliance. Link: Prefeitura SP
Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo - impostos de imóveis (IPTU) e questões fiscais. Link: SEFAZ SP
Defina claramente o objetivo da compra ou venda e o orçamento disponível para a diligência.
Conte com um advogado imobiliário com experiência em imóveis de SP para planejar as certidões necessárias.
Solicite a matrícula e as certidões relevantes ao cartório de imóveis da comarca do imóvel.
Solicite certidões negativas de débitos municipais, estaduais e ações reais contra o imóvel.
Peça ao vendedor a documentação de construção, habite-se, alvarás e regularizações de loteamento ou condomínio.
Analise o contrato de compra e venda com o seu advogado, incluindo condições resolutivas e contingências.
Programe uma visita física ao imóvel, chat de inspeção de limitações físicas e verificações de condomínio ou zoneamento.
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