ต่างชาติซื้อคอนโดใน Thailand อย่างไร? สรุปกฎหมายและข้อควรระวัง

กฎเกณฑ์สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ (Foreign Quota 49%)

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในหน่วยอาคารชุด (Condominium) ได้อย่างสมบูรณ์แบบที่เรียกว่า Freehold โดยมีเงื่อนไขว่าพื้นที่รวมของห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองในโครงการนั้นๆ ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด

การตรวจสอบสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ (Foreign Quota) เป็นสิ่งแรกที่ผู้ซื้อต้องกระทำ โดยเฉพาะในโครงการมือสองในทำเลที่เป็นที่นิยม เช่น สุขุมวิท พัทยา หรือภูเก็ต เนื่องจากหากสัดส่วนนี้เต็มแล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในรูปแบบ Freehold ได้ แต่อาจต้องใช้ทางเลือกอื่น เช่น การเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งมีสถานะทางกฎหมายที่ต่างกัน

เช็คลิสต์การตรวจสอบสัดส่วนการถือครอง:

• ตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดว่าในขณะนั้นมีชาวต่างชาติถือครองไปแล้วกี่เปอร์เซ็นต์
• ยืนยันว่ายูนิตที่จะซื้ออยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign Ownership) ไม่ใช่โควตาไทย (Thai Quota)
• หากซื้อจากโครงการใหม่ (Off-plan) ให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายชัดเจนว่าห้องที่ซื้ออยู่ในโควตาต่างชาติ

ความสำคัญของใบรับรอง FET (Foreign Exchange Transaction)

ใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือ FET (ชื่อเดิมคือ ธ.ต. 3) คือเอกสารที่ธนาคารในประเทศไทยออกให้เพื่อรับรองว่ามีการโอนเงินสกุลต่างชาติเข้ามาในประเทศเพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เอกสารนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเพราะเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเรียกดูเพื่อประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่คนต่างด้าว

หากไม่มีใบ FET ชาวต่างชาติจะไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในนามตนเองได้ นอกจากนี้ ใบ FET ยังเป็นหลักฐานสำคัญเมื่อคุณต้องการขายคอนโดในอนาคตและต้องการโอนเงินกลับออกไปยังต่างประเทศ

การตรวจสอบประวัติโครงการและค่าส่วนกลางค้างชำระ (Due Diligence)

การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายหรือ Due Diligence คือกระบวนการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพันต่างๆ ก่อนการวางเงินมัดจำ เพื่อให้มั่นใจว่าเงินที่จ่ายไปจะได้รับห้องชุดที่มีคุณภาพและไม่มีปัญหาตามมาภายหลัง

สิ่งที่พบบ่อยในประเทศไทยคือการซื้อคอนโดมือสองที่มีค่าส่วนกลางค้างชำระเป็นจำนวนมาก ซึ่งตามกฎหมายไทย นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจในการระงับการโอนกรรมสิทธิ์หากห้องชุดนั้นยังมีหนี้สินค้างชำระอยู่ โดยนิติบุคคลต้องออก "หนังสือรับรองการปลอดหนี้" เพื่อใช้ประกอบการโอนที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนการตรวจสอบที่สำคัญ:

1. ตรวจสอบโฉนด (Title Deed): ขอดูตัวจริงและนำสำเนาไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูว่ามีการจำนอง หรือถูกอายัดหรือไม่
2. ตรวจสอบหนี้สิน: สอบถามนิติบุคคลเรื่องค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ และเงินกองทุนว่ามีการค้างชำระหรือไม่
3. ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง: สำหรับโครงการใหม่ ต้องมั่นใจว่าโครงการได้รับ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) และใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว
4. ตรวจสอบผังโครงการ: ขนาดพื้นที่ในโฉนดต้องตรงกับห้องจริงที่ตกลงซื้อขาย

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อตรวจสอบเอกสารและเตรียมเงินเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ในเขตพื้นที่ที่คอนโดมิเนียมนั้นตั้งอยู่ กระบวนการนี้มักใช้เวลาเพียงครึ่งวันถึงหนึ่งวันหากเตรียมเอกสารครบถ้วน

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดิน เพื่อลงนามในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และชำระค่าธรรมเนียมและภาษีให้ครบถ้วน หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะทำการแก้ไขชื่อในหลังโฉนด (อ.ช. 2) ให้เป็นชื่อของผู้ซื้อ

เอกสารที่ชาวต่างชาติต้องเตรียม:

• หนังสือเดินทาง (Passport) พร้อมประทับตราเข้าเมือง
• ใบรับรอง FET จากธนาคารในประเทศไทย
• สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement)
• หนังสือรับรองการปลอดหนี้ (Debt-Free Certificate) จากนิติบุคคล
• ทะเบียนบ้าน (ถ้ามี) หรือเอกสารยืนยันที่อยู่
• กรณีสมรส ต้องมีสำเนาใบสำคัญการสมรสและหนังสือยินยอมจากคู่สมรส (แปลเป็นภาษาไทยและรับรองโดยกงสุล)

ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

การซื้อขายคอนโดมิเนียมในไทยมีค่าใช้จ่ายทางภาษีหลายส่วน ซึ่งราคาประเมินจากกรมที่ดินมักใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณ โดยทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมการโอนจะถูกแบ่งคนละครึ่ง (50/50) ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่สามารถเจรจาเป็นอย่างอื่นได้ในสัญญา

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee): 2% ของราคาประเมิน
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax): 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) เสียเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี
3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty): 0.5% เสียเฉพาะในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): คำนวณตามอัตราก้าวหน้าหากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา หรือ 1% ของราคาประเมิน/ราคาขายหากผู้ขายเป็นนิติบุคคล

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยในการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ

• เข้าใจว่าถือครองที่ดินได้: ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะ "ยูนิต" ในอาคารชุดเท่านั้น ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ (เป็นเจ้าของร่วมในที่ดินตามส่วนแบ่งพื้นที่)
• โอนเงินบาทมาซื้อได้เลย: เป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน การโอนเงินบาทเข้าบัญชีผู้ขายโดยตรงจากต่างประเทศโดยไม่ผ่านกระบวนการแลกเปลี่ยนเงินตราในไทย (FET) จะทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้
• ค่าธรรมเนียมการโอนต้องหารสองเสมอ: กฎหมายไม่ได้บังคับเรื่องการแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียม แต่เป็นเรื่องของการตกลงกันตามสัญญา ดังนั้นควรระบุให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้จ่ายส่วนไหนบ้าง

FAQ (คำถามที่พบบ่อย)

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดโดยใช้ชื่อร่วมกับคนไทยได้หรือไม่?

ได้ แต่ต้องตรวจสอบว่ายูนิตนั้นอยู่ในโควตา 49% ของชาวต่างชาติหรือไม่ หากต้องการให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยอย่างถูกต้อง เงินในส่วนของชาวต่างชาติต้องโอนมาจากต่างประเทศพร้อมใบ FET

หากซื้อคอนโดราคาไม่ถึง 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ จะขอใบ FET ได้อย่างไร?

สำหรับยอดเงินที่ต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ธนาคารอาจไม่ออกใบ FET รูปแบบมาตรฐาน แต่คุณสามารถขอ "หนังสือรับรองการโอนเงิน" หรือ Credit Advice เพื่อใช้เป็นหลักฐานต่อกรมที่ดินได้

สามารถซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในไทยได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติที่มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่าได้ แต่ต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่าตามกฎหมายของ กรมสรรพากร และต้องแจ้งที่พักอาศัยของชาวต่างชาติต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (TM.30)

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความ

แม้การซื้อคอนโดในไทยจะดูตรงไปตรงมา แต่การซื้อทรัพย์สินมูลค่าสูงมีความเสี่ยงที่อาจมองไม่เห็น คุณควรจ้างทนายความเมื่อ:

• เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกในประเทศไทย
• ซื้อคอนโดมือสองจากบุคคลธรรมดาที่มีความซับซ้อนเรื่องภาษีหรือหนี้สิน
• สัญญาจะซื้อจะขายมีความยาวและใช้ศัพท์กฎหมายที่กำกวม
• คุณไม่สามารถเดินทางมาดำเนินการที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเองได้
• ต้องการการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Due Diligence) ที่เชิงลึกและเป็นทางการ

ขั้นตอนต่อไป

1. กำหนดงบประมาณและทำเล: สำรวจตลาดเพื่อหาราคาที่เหมาะสมและอยู่ในโควตาชาวต่างชาติ
2. เปิดบัญชีธนาคารในไทย: เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการรับโอนเงินจากต่างประเทศ
3. ร่างหรือตรวจสอบสัญญา: ให้ทนายความตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวางเงินมัดจำ
4. โอนเงินจากต่างประเทศ: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ระบุวัตถุประสงค์การโอนชัดเจนและขอรับใบ FET
5. นัดโอนกรรมสิทธิ์: เตรียมเอกสารต้นฉบับและแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระค่าห้องและค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน