ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน ประเทศไทย

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยควบคุมการครอบครอง การโอน และการใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคาร โดยอิงหลักฐานการจดทะเบียนของกรมที่ดินและบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

หลักการสำคัญคือการจดทะเบียนเพื่อยืนยันสิทธิ เจ้าของโฉนดจะเป็นบุคคลที่มีชื่อในทะเบียน โดยมีกฎหมายภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ซื้อที่ดินหรือคอนโดในประเทศไทยต้องตรวจสอบสิทธิการครอบครองอย่างละเอียด ทนายช่วยตรวจสอบชื่อในโฉนด ประวัติการครอบครอง และข้อจำกัดการโอน เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลัง

• กรณีชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ต้องแน่ใจว่าคุณปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเพิกถอนสิทธิในอนาคต

• เมื่อมีสัญญาซื้อขายมอบอำนาจให้ทนายตรวจร่างสัญญาและเจรจาเงื่อนไข ช่วยลดความเสี่ยงจากข้อกำหนดที่ไม่ชัดเจน

• กรณีข้อพิพาทเรื่องสัญญาเช่าหรือการบังคับใช้สิทธิในทรัพย์สิน ทนายช่วยยื่นฟ้อง ดำเนินคดี และหาข้อตกลงที่เหมาะสม

• การลงทุนร่วมทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซับซ้อน ต้องมีทนายช่วยจัดโครงสร้างสัญญา และกำกับความถูกต้องของเอกสารทางกฎหมาย

• หากพบข้อสงสัยเกี่ยวกับภาษี ค่าใช้จ่ายในการโอน หรือการจดจำนอง ทนายจะประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมดและช่วยวางแผนภาษีอย่างถูกต้อง

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

1) พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน พ.ศ. 2477 (Land Code) เป็นกรอบหลักในการครอบครองและการจดทะเบียนที่ดิน มีการบังคับใช้อย่างต่อเนื่องและมีการแก้ไขหลายครั้ง เพื่อควบคุมการครอบครองโดยบุคคลภายในและต่างชาติ

2) พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 บังคับใช้กับการถือครองห้องชุดในอาคารชุด โดยกำหนดสิทธิเป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละยูนิตร่วมกับกรรมสิทธิ์ในส่วนรวมของอาคาร

3) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีบทบัญญัติว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สิน ความเป็นเจ้าของ และสัญญาซื้อขายหรือจำนอง ซึ่งมักนำมาใช้อ้างอิงประกอบการโอนทรัพย์สินระหว่างบุคคล

อ้างอิง: กรมที่ดิน และราชกิจจานุเบกษา เพื่อดูข้อมูลกฎหมายสำคัญและการแก้ไขล่าสุด สามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์ทางการของหน่วยงานรัฐ

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือขั้นตอนตรวจสอบสิทธิ์การครอบครองที่ดินก่อนซื้อในประเทศไทย?

คุณควรตรวจสอบชื่อเจ้าของในโฉนด ประวัติการครอบครอง และข้อจำกัดการโอนจากกรมที่ดิน ก่อนลงนามสัญญา ตรวจสอบชื่อผู้เป็นเจ้าของร่วม หากมีการจำนองหรือสิทธิผู้เช่าระยะยาว และประสานทนายเพื่อจัดทำเอกสารที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรจึงจะซื้อคอนโดจากต่างชาติได้ตามกฎหมายไทย

ต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่รวมทั้งหมด และต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของกฎหมายคอนโดมิเนียม รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผ่านการจดทะเบียนในกรมที่ดิน

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์

ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายและก่อนการโอน ควรมีทนายตรวจสอบสัญญา แปลความหมายของเงื่อนไข และช่วยคำนวณค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าทนาย เพื่อป้องกันข้อผิดพลาด

ที่ไหนฉันสามารถตรวจสอบโฉนดและประวัติการครอบครองได้

การตรวจสอบโฉนดทำได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด/อำเภอที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ และผ่านระบบจดทะเบียนออนไลน์ของกรมที่ดิน ช่วยยืนยันสิทธิและลดความเสี่ยงในการทุจริต

ทำไมสัญญาจะซื้อจะขายจึงควรมีผู้ตรวจสอบสภาพทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายอาจมีข้อกำหนดที่ไม่ชัดเจนหรือเงื่อนไขผูกพันที่อาจทำให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ทนายช่วยตรวจสอบสภาพทรัพย์ ตรวจสอบสิ่งอ้างอิง และปรับข้อกำหนดให้ชัดเจน

สามารถคาดการณ์ค่าใช้จ่ายในการโอนและภาษีได้แค่ไหน

ค่าใช้จ่ายรวมประมาณ 2-3% ของราคาตลาดสำหรับค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง อาจแตกต่างตามประเภททรัพย์สินและสถานะผู้ซื้อ

ควรเตรียมเอกสารอะไรบ้างเมื่อซื้อที่ดิน

สำเนาบัตรประชาชน หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) สัญญาซื้อขาย ใบแสดงการชำระเงิน และเอกสารโฉนดหรือหนังสือแสดงสิทธิอื่นๆ เตรียมสำเนาเอกสารอย่างน้อย 2 ชุด

อะไรคือความแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาเช่าระยะยาว

สัญญาจะซื้อจะขายระบุข้อผูกพันในการโอนกรรมสิทธิ์และจ่ายเงิน ในขณะที่สัญญาเช่าระยะยาวกำหนดสิทธิในการครอบครองและค่าเช่า โดยไม่มีการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ทันที

อย่างไรการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติควรดำเนินการ

เริ่มด้วยความเข้าใจข้อจำกัดการครอบครอง สร้างโครงสร้างการลงทุนที่ถูกต้อง และตรวจสอบสัญญาและโฉนดอย่างละเอียด เลือกโครงการคอนโดที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดในอาคารรวม

เมื่อไหร่ควรเรียกผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อป้องกันข้อพิพาท

ทันทีที่พบข้อสงสัยในสัญญา การจดทะเบียน หรือสิทธิครอบครอง เรียกทนายเข้ามาตรวจสอบและปรับปรุงเอกสาร หากมีข้อพิพาท ควรปรึกษาเพื่อวางแผนแนวทางแก้ไข

ที่ไหนค้นหาข้อมูลสิทธิ์ครอบครองและโฉนดอย่างเป็นทางการ

ใช้เว็บไซต์ของกรมที่ดิน (dld.go.th) และราชกิจจานุเบกษาเพื่อค้นหากฎหมายและประกาศล่าสุด รวมถึงเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองที่ดิน

ทำไมควรตรวจสอบสัญญาและเงื่อนไขก่อนลงนาม

การตรวจสอบช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการเปลี่ยนเงื่อนไขภายหลัง และป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นหลังการโอน จำเป็นต้องดูข้อความที่ระบุเงื่อนไขการชำระเงิน ส่งมอบทรัพย์ และเงื่อนไขการยกเลิก

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

กรมที่ดิน เว็บไซต์: https://www.dld.go.th

ราชกิจจานุเบกษา เว็บไซต์: https://www.ratchakitcha.soc.go.th

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เว็บไซต์: https://www.krisdol.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. ระบุความต้องการและงบประมาณในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น ใจจุดโฟกัส พื้นที่ และประเภททรัพย์สิน ภายใน 1 สัปดาห์

2. ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และรีวิวจากลูกค้าก่อนหน้า ภายใน 1-2 สัปดาห์

3. นัดปรึกษาเบื้องต้น แจ้งกรอบเวลา ค่าใช้จ่าย และเอกสารที่ต้องเตรียม

4. เตรียมเอกสารสำคัญ เช่น บัตรประชาชน โฉนด หนังสือแสดงสิทธิ และสัญญาซื้อขายที่เป็นร่าง

5. ให้ทนายตรวจคำสัญญา ประเด็นทางกฎหมาย และประมาณค่าใช้จ่ายในการโอนภาษี

6. ตกลงเงื่อนไขในสัญญาและลงนามในเอกสารที่เกี่ยวข้อง พร้อมนัดโอน

7. ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ตรวจสอบแผนที่และการจดทะเบียนสำเร็จ