About อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ Law in Thailand
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรือ Commercial Real Estate Law in Thailand ครอบคลุมการซื้อขาย เช่า และการใช้งานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ทั้งอาคารสำนักงาน ค้าปลีก โรงงาน และพื้นที่เช่าอื่นๆ นักลงทุนมักทำธุรกรรมที่ต้องการการตรวจสอบสิทธิครอบครอง สิทธิการใช้งาน และข้อกำหนดภาษีที่เกี่ยวข้อง
กฎหมายสำคัญที่ควรรู้รวมถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งควบคุมสัญญา โอนทรัพย์ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยยังมีบทบัญญัติพิเศษเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม การถือครองที่ดิน โดยเฉพาะข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ และกระบวนการจดทะเบียนทรัพย์สินที่ดิน ซึ่งทั้งหมดนี้มีบทบาทในการป้องกันความเสี่ยงและกำหนดเงื่อนไขการทำธุรกรรม
สำหรับผู้ลงทุนในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ หรือพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ธุรกรรมเชิงพาณิชย์มักเกี่ยวข้องกับการ due diligence พื้นที่ปลอดภัยของหลักประกัน การจดจำนอง ภาษีธุรกิจ และข้อกำหนดที่เกี่ยวกับการพัฒนาโครงการ ซึ่งการมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยลดความเสี่ยงด้านสัญญาและการบังคับใช้สัญญาได้อย่างชัดเจน
According to Thailand's official legal database Krisdika, the Civil and Commercial Code governs contracts and transfer of immovable property including leases and sales. Source: https://www.krisdika.go.th
Why You May Need a Lawyer
กรณีต่อไปนี้เป็นสถานการณ์จริงที่มักต้องการคำปรึกษาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย เพื่อป้องกันข้อพิพาทและความเสี่ยงทางกฎหมาย
- เช่าพื้นที่สำนักงานระยะยาว เช่น การเช่าอาคารออฟฟิศระดับเกรด A โดยมีรายละเอียดค่าใช้จ่ายบริการ ความรับผิดชอบซ่อมบำรุง และการปรับปรุงพื้นที่ที่ต้องการการเจรจาเฉพาะ
- ซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อการพัฒนา เอกสารการโอนที่ดิน สิทธิประกัน และเงื่อนไขการโอนออกจากผู้ขาย รวมถึงการตรวจสอบสิทธิครอบครองและ encumbrances
- โครงสร้างร่วมทุนหรือ SPV เพื่อพัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตรไทยต่างชาติ ต้องมีข้อตกลงการบริหารจัดการ หุ้นส่วน และเงื่อนไขการโอนหุ้นที่สอดคล้องกฎหมาย
- ข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ หากธุรกิจต้องการที่ดิน ทำอย่างไรจึงถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การสร้างบริษัทไทยที่มีสัดส่วนถือหุ้นไทยมากกว่า 51% หรือการเช่าที่ดินในระยะยาว
- รีวิวและปรับปรุงสัญญาเช่าและสัญญาซื้อขาย เพื่อลดข้อพิพาทในอนาคต เช่น การกำหนดเงื่อนไขการยุติสัญญา การเปลี่ยนผู้เช่า และการบังคับใช้เงื่อนไขการบำรุงรักษา
- การบังคับใช้ข้อพิพาทและแนวทางระงับข้อพิพาท เช่น การเลือกอนุญาโตตุลาการหรือศาล และการกำหนดระยะเวลาต่อสู้คดี
Local Laws Overview
ต่อไปนี้เป็นกฎหมายหลัก 2-3 ฉบับที่มีบทบาทสำคัญในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ พร้อมข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับบทบาทและการบังคับใช้งาน
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (Civil and Commercial Code) ซึ่งควบคุมสัญญา เช่า และการโอนทรัพย์สิน รวมถึงทรัพย์สินที่ดินและสิทธิในทรัพย์สิน
- พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดกรอบการถือครองห้องชุดในอาคารชุดหลายยูนิต รวมถึงข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด
- พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน พ.ศ. 2477 (Land Code) ซึ่งเกี่ยวกับการถือครองที่ดินและข้อจำกัดสำหรับผู้ถือครองจากต่างชาติ และกระบวนการจดทะเบียนที่ดิน
ข้อมูลเชิงอ้างอิง มีการอธิบายแนวคิดพื้นฐานของกฎหมายเหล่านี้ในฐานข้อมูลกฎหมายราชการ เช่น Krisdika ซึ่งเป็นคลังข้อมูลกฎหมายอย่างเป็นทางการ
The Condominium Act B.E. 2522 regulates ownership of individual units in multi unit buildings and sets a foreign ownership cap of 49 percent. Source: https://www.krisdika.go.th
Thai Civil and Commercial Code governs contracts and lease of immovable property, including sale and transfer of land and buildings. Source: https://www.krisdika.go.th
Frequently Asked Questions
ต่อไปนี้เป็นคำถามที่พบบ่อยในบริบทของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ พร้อมคำตอบที่กระชับ
What is the typical process to review a commercial lease in Thailand?
เริ่มจากการให้ทนายตรวจเอกสาร ก่อนลงนาม ตรวจสอบเงื่อนไขการสิ้นสุดสัญญา ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และการระบุความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา
How do I verify land ownership and title for a property purchase?
ตรวจสอบชื่อผู้ถือครองในสมุดทะเบียนที่ดินผ่านกรมที่ดิน ตรวจสอบ encumbrances และการรัษฐานสิทธิการครอบครอง รวมถึงประวัติการโอนและภาระหนี้
When can a foreigner own a condominium unit in Thailand?
การถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติสามารถทำได้ โดยจำกัดไม่ให้เกินร้อยละ 49 ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในโครงการนั้น
Where should I register a lease agreement for a commercial property?
สัญญาเช่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บางประเภทควรจดทะเบียนตามกฎหมายท้องถิ่นและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวข้อง เพื่อความถูกต้องและสามารถบังคับได้
Why is due diligence important before buying commercial real estate?
เพื่อให้ทราบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน ความถูกต้องของกรรมสิทธิ์ และการมีสิทธิรอบข่าย เช่น สัญญาผูกพันหรือข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น
Can a Thai company owned by foreigners buy land in Thailand?
โดยทั่วไป foreigners cannot own land directly จำเป็นต้องใช้โครงสร้างทางกฎหมายที่ถูกต้อง เช่น บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยมากกว่าครึ่งหรือทางเลือกอื่นตามกฎหมาย
Should I hire a lawyer for a property development project?
ควร เพื่อทบทวนสัญญาและเอกสารทั้งหมด ปรับโครงสร้าง SPV และลดความเสี่ยงด้านภาษีและการบังคับใช้ข้อสัญญา
Do I need a lawyer to draft a lease agreement?
ใช่ เพราะสัญญาเช่มีรายละเอียดเรื่องค่าใช้จ่าย ช่วงเวลาชำระเงิน เงื่อนไขการยุติ และการบังคับใช้ข้อกำหนด
Is it possible to terminate a commercial lease early?
อาจได้ แต่ต้องมีเงื่อนไขชัดเจนในสัญญา เช่น ค่าเสียหาย การยุติด้วยเหตุผลในกรณีพิเศษ และวิธีการส่งมอบพื้นที่
What costs are typically involved in a real estate transaction?
ค่าธรรมเนียมโอน ค่าทะเบียนจดทะเบียน ค่าอากรแสตรทะเบียน และค่าบริการทางกฎหมาย โดยรวมอาจสูงถึง 2-6% ของราคาซื้อขาย
How long does a typical commercial property litigation take in Thailand?
คดีพิพาทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมักใช้เวลาหลายเดือนถึงหลายปี ขึ้นกับความซับซ้อนและการระบุข้อโต้แย้ง
Can I negotiate service charges and maintenance obligations?
ได้ โดยทนายจะช่วยร่างข้อกำหนดที่ชัดเจนในสัญญา เพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายไม่แน่นอนและความรับผิดชอบที่ไม่ชัดเจน
Additional Resources
ต่อไปนี้เป็นแหล่งข้อมูลทางการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย
- Krisdika (กรมพระราชบัญญัติหนังสือ) - ฐานข้อมูลกฎหมายไทยที่รวบรวมพระราชบัญญัติและกฎระเบียบที่บังคับใช้
- ราชกิจจานุเบกษา (Royal Gazette) - หนังสือพิมพ์รัฐที่เผยแพร่พระราชบัญญัติ พระราชกฤษฎีกา และประกาศที่มีผลบังคับใช้
- Ministry of Justice (กระทรวงยุติธรรม) - ดูแลระบบศาล กฎหมายและเอกสารราชการที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมาย
ลิงก์ผู้ใช้งานสามารถเข้าไปตรวจสอบกฎหมายและประกาศอย่างเป็นทางการได้จากแหล่งข้อมูลภาครัฐ
The official Thai legal database Krisdika provides access to enacted laws and royal decrees for reference. Source: https://www.krisdika.go.th
The Royal Gazette publishes acts and regulations with official effective dates for nationwide enforcement. Source: http://www.ratchakitcha.soc.go.th
Next Steps
- ระบุเป้าหมายและงบประมาณของคุณ กำหนดว่าธุรกรรมไหนเป็นเรื่องหลัก และตั้งงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมทนายและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
- เตรียมเอกสารพื้นฐาน รวมสัญญาปัจจุบัน โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ และเอกสารการเงินที่เกี่ยวข้อง
- ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ตรวจสอบประสบการณ์ในประเภทธุรกรรมที่คุณทำ และดูผลงานที่เกี่ยวข้องกับประเทศไทย
- นัดปรึกษาเบื้องต้น ถามเรื่องกระบวนการ ตรวจสอบเอกสาร ค่าใช้จ่าย และระยะเวลาประมาณ
- ขอรายการตรวจสอบการDue Diligence ทำงานร่วมกับทนายเพื่อสร้างรายการตรวจสอบทรัพย์สิน เช่น สิทธิครอบครอง และสัญญาผูกพัน
- ขอร่างสัญญาฉบับตัวอย่าง เพื่อพิจารณาเงื่อนไขสำคัญก่อนการลงนามจริง
- ลงนามในสัญญาและติดตามกระบวนการจดทะเบียน เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว ดำเนินการจดทะเบียนและชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง
Lawzana ช่วยคุณค้นหาทนายความและสำนักงานกฎหมายที่ดีที่สุด ใน ประเทศไทย ผ่านรายชื่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่คัดสรรและตรวจสอบล่วงหน้า แพลตฟอร์มของเรานำเสนอการจัดอันดับและโปรไฟล์โดยละเอียดของทนายความและสำนักงานกฎหมาย ช่วยให้คุณเปรียบเทียบตามสาขากฎหมาย รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ประสบการณ์ และความคิดเห็นของลูกค้า
แต่ละโปรไฟล์ประกอบด้วยคำอธิบายเกี่ยวกับสาขากฎหมายของสำนักงาน รีวิวจากลูกค้า สมาชิกในทีมและหุ้นส่วน ปีที่ก่อตั้ง ภาษาที่พูด ที่ตั้งสำนักงาน ข้อมูลการติดต่อ การมีตัวตนบนโซเชียลมีเดีย และบทความหรือแหล่งข้อมูลที่เผยแพร่ สำนักงานส่วนใหญ่บนแพลตฟอร์มของเราพูดภาษาอังกฤษและมีประสบการณ์ทั้งในเรื่องกฎหมายท้องถิ่นและระหว่างประเทศ
ขอใบเสนอราคาจากสำนักงานกฎหมายชั้นนำ ใน ประเทศไทย — รวดเร็ว ปลอดภัย และไม่ยุ่งยาก
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ:
ข้อมูลที่ให้ไว้ในหน้านี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย แม้ว่าเราจะพยายามตรวจสอบความถูกต้องและความเกี่ยวข้องของเนื้อหา แต่ข้อมูลทางกฎหมายอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกาลเวลา และการตีความกฎหมายอาจแตกต่างกันไป คุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อขอคำแนะนำเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณเสมอ
เราปฏิเสธความรับผิดทั้งหมดสำหรับการกระทำที่ทำหรือไม่ทำตามเนื้อหาในหน้านี้ หากคุณเชื่อว่าข้อมูลใดไม่ถูกต้องหรือล้าสมัย โปรด contact us และเราจะตรวจสอบและแก้ไขตามความเหมาะสม
