Non disclosure in the contract after purchasing a house and lot. The septic tank of hoth houses was located in another lot. Now the lot Where the septicTank is located is now under family dispute.
Réponses d'Avocats
Equity Law House
C’est une situation incroyablement stressante, d’autant plus qu’un différend familial complique désormais votre accès aux services publics essentiels. L’infrastructure « cachée » comme une fosse septique donne souvent l’impression d’un piège, car le problème n’est visible que lorsqu’il est déjà trop tard.
Aux Philippines, vous disposez généralement de solides fondements juridiques pour agir contre le propriétaire précédent pour non-divulgation, cette situation constituant probablement un vice caché ou une fausse déclaration.
Voici un aperçu de vos options et des recours possibles :
1. Garantie contre les vices cachés
En vertu du Code civil des Philippines (articles 1561–1571), un vendeur est responsable des vices cachés qui rendent le bien « impropre à l’usage auquel il est destiné ».
L’argument : Une maison sans système d’assainissement fonctionnel ou conforme à la loi (car situé sur un terrain appartenant à un tiers sans servitude) est techniquement impropre à l’habitation.
L’astuce : Vous devez agir rapidement. Les actions pour vices cachés prescrivent généralement au bout de 6 mois à compter de la livraison du bien.
2. Action en résolution ou en réduction de prix
Si le délai de 6 mois n’est pas expiré, vous pouvez engager l’un des deux types d’actions civiles :
Accion Redhibitoria (résolution) : Vous demandez au tribunal d’annuler totalement la vente, de restituer la maison au vendeur et d’obtenir le remboursement intégral de la somme versée ainsi que des dommages et intérêts. Ceci est préférable si le problème de fosse septique est irréparable.
Accion Quanti Minoris (réduction de prix) : Vous conservez la maison mais exigez que le vendeur vous rembourse une partie du prix, précisément le montant qu’il vous en coûtera pour construire vous-même une nouvelle fosse septique légale sur votre propre terrain.
3. Action en dommages-intérêts (fraude/fausse déclaration)
Si le délai de 6 mois pour les « vices cachés » est expiré, vous n’êtes pas nécessairement condamné. Vous pouvez engager une action pour dommages-intérêts pour fraude (dolo causante) en vertu de l’article 1338 du Code civil.
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Il s’agit d’une situation extrêmement stressante, d’autant plus qu’un conflit familial complique désormais votre accès aux services essentiels. Traiter avec une infrastructure « cachée » comme une fosse septique donne souvent l’impression d’un piège, car vous ne pouvez constater le problème que lorsqu’il est trop tard.
Aux Philippines, vous disposez généralement de solides fondements juridiques pour poursuivre l’ancien propriétaire pour non-divulgation, car cette situation constitue vraisemblablement un vice caché ou une fausse déclaration.
Voici une analyse de vos options et des actions que vous pouvez entreprendre :
1. Garantie contre les vices cachés
En vertu du Code civil des Philippines (articles 1561 à 1571), le vendeur est responsable des vices cachés qui rendent le bien « impropre à l’usage auquel il est destiné ».
L’argument : Une maison dépourvue de système d’assainissement fonctionnel ou conforme à la loi (parce qu’elle se trouve sur le terrain d’un tiers sans servitude) est techniquement impropre à l’habitation.
L’astuce : Il faut agir rapidement. Les actions en vice caché prescrivent généralement au bout de 6 mois à compter de la livraison du bien.
2. Action en résolution ou en réduction du prix
Si le délai de 6 mois n’est pas écoulé, vous pouvez engager l’une des deux actions civiles suivantes :
Accion redhibitoria (résolution) : Vous demandez au tribunal d’annuler complètement la vente, de restituer la maison au vendeur et de récupérer la totalité de votre argent ainsi que des dommages-intérêts. Cela est préférable si le problème de fosse septique est irrémédiable.
Accion quanti minoris (réduction du prix) : Vous conservez la maison mais exigez que le vendeur vous rembourse une partie du prix—à savoir le montant nécessaire pour construire votre propre fosse septique conforme sur votre terrain.
3. Action en dommages-intérêts (fraude / fausse déclaration)
Si la période de 6 mois pour les « vices cachés » est écoulée, tout n’est pas perdu. Vous pouvez engager une action en dommages-intérêts pour fraude (dolo causante) en vertu de l’article 1338 du Code civil.
L’argument : Le vendeur a intentionnellement dissimulé un fait matériel (que la fosse septique empiétait sur un autre lot) pour vous inciter à acheter.
Calendrier : Pour la fraude, vous disposez généralement de 4 ans à compter de la découverte de la fraude pour intenter une action.
Étapes suivantes recommandées
Vérifiez votre acte de vente : Recherchez les clauses « tel quel ». Si les vendeurs les utilisent pour éviter toute responsabilité, les tribunaux philippins ont statué que ces clauses ne protègent pas un vendeur qui a agi de mauvaise foi ou qui a dissimulé des vices connus.
Conciliation au barangay : Étant donné que la propriété se situe à Zamboanga City, vous êtes probablement tenu de passer par le Katarungang Pambarangay (médiation du barangay) avant de pouvoir saisir un tribunal. Il s’agit d’une étape obligatoire pour la plupart des litiges civils entre particuliers.
Engagez un ingénieur géodésien : Procurez-vous un relevé formel pour prouver que la fosse septique se situe en dehors de vos limites. Cette « preuve technique » est essentielle pour toute procédure judiciaire.
Consultez un avocat local : Vous aurez besoin d’un « certificat de dépôt d’action » délivré par le barangay si la médiation échoue. Un avocat à Zamboanga pourra alors vous aider à rédiger une mise en demeure à l’ancien propriétaire, ce qui règle souvent ces litiges sans recours à un procès complet.
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