Is a pre-contract for sale valid in Romania if not notarized, and what remedies exist if the seller breaches?

Bonjour, la réponse courte est que, en Roumanie, un pré-contrat (promisiune de vânzare-cumpărare / antecontract) est valide et contraignant même s’il n’est pas notarié. Vous pouvez généralement soit (1) contraindre le vendeur à signer selon les termes initiaux par voie judiciaire, soit (2) vous désister et récupérer votre dépôt (parfois en double), en plus des dommages et intérêts, mais il faut respecter certaines conditions et un délai de 6 mois pour la voie de la « vente forcée ».

Dans votre cas, si vous souhaitez engager la vente/achat, la chose la plus importante à garder à l’esprit est le délai de 6 mois à compter de la date fixée dans le pré-contrat pour la signature de la vente définitive (cette date constitue votre point de référence pour le délai de prescription spécial).

Si le vendeur souhaite modifier le contrat, cela peut être l’occasion de modifier le contrat en votre faveur (doublement du dépôt et/ou autres clauses), ou vous pouvez tenter les recours juridiques (1) et (2)

Mon conseil immédiat est de tout documenter, en particulier le refus du vendeur, et si vous le souhaitez, d’envoyer une mise en demeure, soit pour conclure le contrat définitif, soit pour récupérer votre dépôt (ou le double, selon le contrat).

Bien à vous,
avocat Laurentiu-Paul POP

Selon la loi roumaine, voici ce que vous devez savoir concernant votre situation de pré-contrat :
Validité sans notarisation :
La loi roumaine n’impose pas de forme spécifique pour conclure un pré-contrat de vente—les parties sont libres de choisir de signer un document sous signature privée ou sous forme authentifiée.

Cela signifie que votre pré-contrat est valable même sans notarisation. Cependant, il existe une distinction importante : bien que les pré-contrats n’aient pas à être conclus sous forme authentifiée, ils peuvent être enregistrés au Livre foncier.

L’enregistrement est facultatif mais très utile pour votre protection, car il crée une trace publique de votre prétention sur le bien.

Force exécutoire de votre pré-contrat :

Votre pré-contrat engage légalement les deux parties. Si l’une des parties ne respecte pas un accord promissoire (pré-contrat), l’autre partie peut exercer une action en constatation en lieu et place d’un contrat de vente ou en dommages-intérêts.

Cela est significatif : vous n’êtes pas limité à la simple récupération de votre acompte—vous disposez d’un recours pour faire appliquer l’accord lui-même.

Cependant, la force exécutoire comporte des limites. Les actes authentiques constituent un titre exécutoire seulement lorsqu’une créance certaine, liquide et exigible est établie. Par conséquent, l’authentification du pré-contrat de vente n’aboutit pas directement à la possibilité d’exécution. En d’autres termes, le simple fait de détenir un pré-contrat authentifié ne permet pas automatiquement son exécution par un huissier ; vous devez d’abord obtenir un jugement judiciaire.

Recours disponibles

Vous disposez de deux recours principaux si le vendeur viole ses engagements :

1. 
   

   Jugement substitutif : Un recours consiste en la prononciation d’une décision qui remplace le contrat. Ce recours est applicable lorsqu’une des parties refuse sans justification de conclure le contrat ; toutefois, le respect des autres conditions de validité doit également être pris en compte.

   
   


2. 
   

   Domages-intérêts et récupération de l’acompte : Vous pouvez réclamer les dommages causés par le non-respect des obligations et demander le remboursement de votre acompte.

   
   

Protection de votre acompte : sa récupération dépend fortement des clauses pénales et des dispositions relatives à la rupture contenues dans votre pré-contrat. Un avocat pourra déterminer si l’acompte est menacé ou si le refus du vendeur déclenche des clauses de déchéance en votre faveur.

Étant donné la complexité et les enjeux, consulter un avocat roumain spécialisé en immobilier est essentiel avant d’engager toute démarche ultérieure.