สัญญาเตรียมการซื้อขายที่ยังไม่จัดทำเป็นหนังสือรับรองจากนายหน้าภาคีในโรมาเนียมีผลบังคับใช้หรือไม่ และหากผู้ขายผิดสัญญามีแนวทางเยียวยาอย่างไรบ้าง
หากผู้ขายปฏิเสธที่จะดำเนินการตามสัญญา หรือพยายามเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข โดยที่คุณได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนแล้ว (เช่น ชำระเงินดาวน์หรือค่ามัดจำพร้อมจัดเตรียมเอกสาร) คุณสามารถพิจารณาดำเนินการดังนี้
1. ส่งหนังสือเรียกร้อง (formal notice) โดยระบุข้อเท็จจริงและอ้างอิงถึงข้อตกลงก่อนสัญญา พร้อมกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสมให้ผู้ขายปฏิบัติตามตามเงื่อนไขเดิม เช่น 15–30 วัน การส่งหนังสือดังกล่าวควรทำโดยวิธีที่สามารถพิสูจน์การส่งได้ (เช่น จดหมายลงทะเบียนรับรอง หรืออีเมลพร้อมใบรับรอง)
2. หากยังไม่สามารถตกลงกันได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ให้ดำเนินคดีต่อศาลแพ่งในท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ โดยเรียกร้องให้ศาลบังคับให้ผู้ขายทำสัญญาหลักตามเงื่อนไขเดิม และ/หรือเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญา ซึ่งรวมถึงการขอคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย และค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริง
3. ตรวจสอบบทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง เช่น มาตรา 1299–1313 ของประมวลกฎหมายแพ่ง ที่ว่าด้วยผลของการไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง รวมทั้งบทบัญญัติเรื่องการบังคับทางศาล ต่อสู้ได้ว่า ข้อตกลงก่อนสัญญานั้นมีความชัดเจนครบถ้วน และคุณได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่แท้จริง
4. ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินความเสี่ยง วางแผนการดำเนินคดี และจัดเตรียมเอกสารหลักฐาน เช่น สำเนาข้อตกลงก่อนสัญญา ใบเสร็จรับเงินมัดจำ การติดต่อสื่อสารกับผู้ขาย และหลักฐานอื่นที่แสดงถึงความตั้งใจทำสัญญาและความเสียหายที่เกิดขึ้น
ในเรื่องระยะเวลา หากศาลจำเป็นต้องบังคับให้ทำสัญญานั้น การยื่นฟ้องควรทำทันทีที่แน่ใจว่าผู้ขายไม่ปฏิบัติตาม โดยไม่มีการล่าช้าเกินสมควร เพราะอาจส่งผลให้สูญเสียสิทธิ์ในการเรียกร้อง ในกรณีการเรียกคืนเงินมัดจำและค่าเสียหาย ศาลจะพิจารณากำหนดค่าเสียหายตามความจริง และอาจสั่งให้ผู้ขายชำระดอกเบี้ยในอัตราอ้างอิงตามกฎหมายจนกว่าจะชำระเสร็จ
นอกจากนี้ หากมีข้อตกลงเรื่องเงื่อนไขการชำระเงินหรือบทลงโทษกรณีผิดสัญญา เช่น ค่าปรับ หรือภาระผูกพันอื่น ก็ควรอ้างอิงและใช้บังคับเพื่อเสริมการเรียกร้อง การดำเนินการอย่างเป็นระบบและมีหลักฐานครบถ้วนจะช่วยสนับสนุนข้อเรียกร้องของคุณในศาลโรมาเนียได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำตอบจากทนายความ
Beyond Legal
Hello, the short answer is that in Romania, a pre-contract (promisiune de vânzare-cumpărare / antecontract) is valid and binding even if it's not notarised. You usually can either (1) force the seller to sign on the original terms through the court or (2) walk away and recover your deposit (sometimes in double), plus damages, but there are conditions to be met and a 6-month time limit for the “forced sale” route.
In your case, if you want to force the buying/selling, the most important thing to have in mind is the 6 months time-limit from the date set in the pre-contract for signing the final sale (that date is your reference point for the special limitation period).
If the seller wants to alter the contract, this may be your chance to either modify the contract in your favor (double the deposit and/or other clauses), or you can try the legal remedies (1) and (2)
My immediate advice is to document everything, especially the seller's refusal, and if you choose to, send a notice, either to conclude the final contract or to get your deposit (or double, depending on the contract) back.
Kind regards,
lawyer Laurentiu-Paul POP
ฟรี • ไม่ระบุตัวตน • ทนายความผู้เชี่ยวชาญ
ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายส่วนบุคคล?
เชื่อมต่อกับทนายความที่มีประสบการณ์ในพื้นที่ของคุณเพื่อรับคำแนะนำส่วนบุคคลสำหรับสถานการณ์เฉพาะของคุณ
ไม่มีข้อผูกมัดในการจ้าง บริการฟรี 100%
ผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
รับความช่วยเหลือส่วนบุคคลจากทนายความที่เชี่ยวชาญในด้านนี้
ทนายความทุกคนเป็นผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาตและผ่านการตรวจสอบพร้อมประวัติการทำงานที่พิสูจน์ได้