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Diligência prévia imobiliária, or real estate due diligence, is a structured review conducted before a property transaction to verify title, encumbrances, and compliance. It is not a single law, but a set of practices anchored in civil and registry rules in Brazil. A qualified attorney or legal counsel typically performs this work to reduce risk for buyers and lenders.
In practice, the diligence covers title registro (matrícula and averbações), liens and encumbrances such as hipotecas and penhoras, tax status like IPTU and ITBI, and regulatory issues including construction permits and habite-se. The goal is to confirm ownership, identify liabilities, and determine whether the transaction can proceed securely. This reduces the chance of post purchase disputes or unexpected costs.
The due diligence report guides price negotiations and contract terms. It also determines whether additional steps are needed, such as obtaining clearances from municipal or environmental authorities. When done well, diligence provides legal certainty and protects both buyers and lenders.
O registro de imóveis é a base da segurança jurídica em transações imobiliárias, pois consolida a titularidade e as averbações sobre o imóvel.
Fonte: Planalto - Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973. Link da lei
Fonte adicional sobre o papel dos registros na transmissão de imóveis: Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
In Brazil, a real estate lawyer or accredited solicitor plays a crucial role in this process. Below are concrete scenarios where legal assistance is essential.
In each of these situations a qualified attorney provides a written scope of work, coordinates with registries, and guides negotiations. The result is a clearer path to ownership and a stronger basis for any price adjustment or contract condition.
Brazilian real estate diligence operates within several key legal frameworks. The central laws below govern title transfer, registro, and real property rights. Always consult the current text of these laws on official portals.
Recentes ajustes e interpretações de leis de registro intensificaram a exigência de certidões atualizadas para evitar problemas com o registro da matrícula. Consulte seu advogado para entender como essas leis afetam o seu caso específico.
Fonte oficial e público para legislação brasileira: Portal da Legislação Planalto e CNJ.
Diligência prévia imobiliária é a verificação detalhada de titularidade, ônus e regularidade do imóvel antes da compra. Ela evita surpresas como penhoras, dívidas, ou problemas de registro que inviabilizem a transferência.
Contrate um advogado especialista em direito imobiliário. Reúna documentos básicos como matrícula, escritura, certidões negativas, IPTU, e certidões de ações judiciais. O profissional orientará o escopo e solicitará dados adicionais ao vendedor.
Geralmente o comprador, ou o financiador, contrata o advogado para evitar conflito de interesse. A diligência independende a análise e traz um relatório objetivo sobre riscos e custos.
Custos variam conforme complexidade, mas costumam ficar entre R$ 2.000 e R$ 6.000 para imóveis comuns. O relatório cobre matrícula, certidões, dívidas, e regularidade contratual.
Para imóveis simples, 2 a 4 semanas; imóveis com pendências, até 6 semanas ou mais. O prazo depende do tempo de obtenção de certidões e da organização de documentos.
A presença de um advogado é fortemente aconselhada. A legislação exige conhecimento técnico para interpretar certidões, averbações e impactos fiscais.
Solicite matrícula atualizada, escritura de compra e venda, certidões negativas de ações, IPTU, débitos condominiais, habite-se, alvará de construção, e certidões ambientais quando aplicável.
A diligência envolve avaliação abrangente do imóvel, incluindo ônus, litígios, regularidade fiscal e urbanística. Um título verificado pode ainda exigir ajustes segundo a diligência.
Sim, ao identificar riscos e exigir correções antes da transferência, você reduz a probabilidade de disputas legais, custos adicionais e posturas de devolução do imóvel.
Sim, quando aplicável, a diligência avalia zoneamento, preservação ambiental, licenças e restrições de uso do solo para evitar passivos futuros.
Você pode renegociar preço, exigir correções, ou cancelar o negócio conforme o contrato. Em muitos casos, a solução envolve acordos com credores ou regularização administrativa.
O relatório final costuma levar entre 1 a 3 semanas após a coleta completa de documentos. O tempo depende da complexidade e da velocidade das certidões obtidas.
Estas organizações costumam orientar compradores, vendedores, e profissionais do direito na gestão de diligências imobiliárias.
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Aviso Legal:
As informações fornecidas nesta página são apenas para fins informativos gerais e não constituem aconselhamento jurídico. Embora nos esforcemos para garantir a precisão e relevância do conteúdo, as informações jurídicas podem mudar ao longo do tempo, e as interpretações da lei podem variar. Deve sempre consultar um profissional jurídico qualificado para aconselhamento específico à sua situação.
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